۳ سناریوی ترسناک برای بازار مسکن

از یک سو، نگرانی سرمایه‌گذاران از تکرار تنش‌های ژئوپلیتیک باعث عقب‌نشینی بسیاری از فعالان بازار شده و از سوی دیگر، انتظارات تورمی جامعه به واسطه فضای سیاسی اخیر فروکش کرده است.

کاهش انتظارات تورمی به‌ویژه در بازارهایی همچون مسکن که همواره از آن به‌عنوان پناهگاه امن سرمایه یاد می‌شد، منجر به افت هیجانات خرید و کاهش قیمت‌ها شده است. رکود فعلی نه صرفاً نتیجه نبود تقاضاست، بلکه نشانه‌ای از یک وضعیت روانی و اقتصادی گسترده‌تر در میان مردم است که ترجیح می‌دهند دست‌کم در کوتاه‌مدت، از ورود به بازار پرریسک و پرهزینه ملک خودداری کنند.

از سوی دیگر، بسیاری از فروشندگان در مواجهه با نبود مشتری، ناچار به بازنگری در قیمت‌های خود شده‌اند و همین موضوع دومینوی کاهش قیمت را در مناطق مختلف تهران و کلانشهرها به حرکت انداخته است. در برخی گزارش‌ها آمده که در شهرهایی چون تهران، مشهد و شیراز، نرخ‌های پیشنهادی فروش در مقایسه با دو ماه پیش تا ۱۰ درصد کاهش یافته است؛ پدیده‌ای که در یک دهه گذشته به ندرت تجربه شده بود.

این رکود هرچند به ظاهر فرصتی برای خریداران واقعی فراهم کرده است، اما واقعیت این است که کاهش توان خرید خانوارها و تردید آن‌ها نسبت به آینده اقتصادی، باعث شده حتی کاهش قیمت نیز نتواند منجر به رونق معاملات شود. دولت نیز هنوز سیاست روشنی برای خروج بازار مسکن از رکود فعلی ارائه نداده و این سردرگمی، فضای بی‌اعتمادی را در بازار تشدید کرده است.

در مجموع، بازار مسکن ایران اکنون درگیر نوعی یخ‌زدگی معاملاتی شده؛ قیمتی که پایین آمده، اما خریدار ندارد و فروشنده‌ای که همچنان نسبت به آینده امیدوار نیست. اگر دولت به‌سرعت وارد عمل نشود و با تدوین بسته‌های تشویقی یا مالیاتی برای خریداران مصرفی، نبض بازار را احیا نکند، ممکن است این رکود در نیمه دوم سال نیز تداوم یابد و پیامدهای اجتماعی و اقتصادی گسترده‌تری به دنبال داشته باشد.

بر اساس گزارش‌های تایید نشده شاخص قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های تهران در ابتدای تیرماه نسبت به ابتدای خردادماه، کاهش حدود ۹ درصدی را تجربه کرده که از فروردین ۱۳۹۲ تاکنون بی‌سابقه بوده است. در ادامه، تأثیر این تحولات و سناریوهای سیاسی بر آینده بازار مسکن بررسی می‌شود.

فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با تشریح سه سناریوی احتمالی برای آینده بازار مسکن، تأکید کرد که چشم‌انداز این بخش به‌شدت در گرو کیفیت تفاهمات سیاسی و جهت‌گیری دولت در سیاست‌های اقتصادی است.

پورحاجت در واکنش به برخی اخبار منتشر شده درباره کاهش حدود ۹ درصدی قیمت مسکن در پی اتفاقات اخیر، گفت: این ادعا اساساً صحت ندارد. در دوره ۱۲ روزه جنگ تحمیلی اخیر مردم مشغول دفاع از کشور بودند، نه فعالیت در بازار مسکن. ضمن اینکه هیچ‌یک از مراجع رسمی آماری طی این مدت، گزارشی درباره تحولات بازار مسکن منتشر نکرده‌اند.

وی افزود: به‌نظر می‌رسد این ادعا بیشتر حاصل تصورات برخی رسانه‌ها باشد و با واقعیت‌های بازار مسکن همخوانی ندارد.

تاثیر توافق پایدار بر بازار مسکن 

به گفته دبیر کانون انبوه‌سازان، در صورت دستیابی به یک تفاهم پایدار در سطح سیاسی، که منجر به رفع تحریم‌ها و بهبود روابط بین‌المللی شود، می‌توان انتظار بهبود فضای اقتصادی کشور را داشت. این روند با افزایش دسترسی ایران به بازارهای جهانی و کاهش نوسانات ارزی همراه خواهد بود.

وی افزود: در چنین شرایطی، رونق ساخت‌وساز قابل انتظار است. کاهش هزینه مواد اولیه و حمایت دولت از پروژه‌های تولید مسکن، انگیزه سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد. همچنین رشد تقاضای مسکن از سوی خانوارهای متوسط و جوانان می‌تواند بازار واحدهای کوچک‌متراژ زیر ۸۰ متر را به حرکت درآورد.

پورحاجت تأکید کرد: در این سناریو می‌توان به جلوگیری از رشد افسارگسیخته قیمت‌ها، افزایش اشتغال در صنعت ساختمان و ارتقای اعتماد عمومی امیدوار بود.

اثرات توافق موقت بر بازار مسکن 

پورحاجت سناریوی دوم را مبتنی بر یک توافق موقت ارزیابی کرد که تأثیر اقتصادی محدودتری دارد. 

وی می گوید: این نوع توافق ممکن است به کاهش جزئی نرخ ارز و بهبود موقت فضای روانی منجر شود، اما رفتار سرمایه‌گذاران همچنان محتاطانه خواهد بود.

وی با بیان اینکه در این وضعیت، شاهد نوسان محدود قیمت‌ها خواهیم بود، گفت: ممکن است در برخی مناطق پرتقاضا رشد جزئی و در مناطق کم‌تقاضا ثبات یا کاهش قیمت محتمل است. اما نبود برنامه‌ریزی منسجم از سوی دولت و احتمال بازگشت تحریم‌ها، همچنان رکود بازار را تشدید خواهد کرد. 

وی یادآور شد: در نتیجه ممکن است فشار بر اقشار متوسط برای تأمین مسکن افزایش می‌یابد و انگیزه ساخت‌وساز کاهش می‌یابد؛ پدیده‌ای که در نهایت به رشد اجاره‌بها منتهی خواهد شد.

وی بیان کرد: در بدبینانه‌ترین حالت، شکست مذاکرات می‌تواند اقتصاد کشور را وارد فاز رکود تورمی کند؛ بازاری که در آن ساخت‌وساز گران، اما معاملات کم‌رمق خواهد بود.

پورحاجت در تشریح این سناریو گفت: افزایش نرخ ارز و تورم، هزینه ساخت را به‌شدت بالا می‌برد. در چنین شرایطی، قدرت خرید مردم افت می‌کند و بسیاری از پروژه‌های بخش خصوصی و حتی دولتی متوقف می‌شوند.

 وی افزود: حتی در صورت کاهش اسمی قیمت‌ها، نبود اعتماد و نااطمینانی عمومی باعث می‌شود بازار قفل شود و معامله‌ای انجام نگیرد.

کاهش بی‌سابقه حدود ۹ درصدی قیمت‌های پیشنهادی مسکن در تیرماه ۱۴۰۴ اگر واقعیت داشته باشد همراه با رکود سنگین پس از جنگ ۱۲ روزه، نشان‌دهنده یک نقطه عطف در بازار مسکن است.

این افت قیمت، که عمدتاً ناشی از توقف معاملات و افزایش عرضه در سایه نااطمینانی است، می‌تواند در صورت تداوم، به کاهش بیشتر قیمت‌ها منجر شود. با این حال، این کاهش لزوماً به معنای فرصت خرید نیست، زیرا نبود تقاضا و مشکلات اقتصادی، مانند کاهش قدرت خرید و افزایش هزینه‌های ساخت، همچنان موانع جدی هستند. در سناریوی تفاهم پایدار، انتظار می‌رود که با تثبیت نرخ ارز و بازگشت اعتماد، تقاضا به‌تدریج احیا شود، اما ایین فرآیند به دلیل کاهش درآمد خانوارها کند خواهد بود.

در مقابل، تداوم تنش‌ می‌تواند بازار را به سمت رکودی طولانی‌تر و حتی کاهش بیشتر قیمت‌ها در برخی مناطق سوق دهد.