هجوم مردم به بازار سکه؛ مسکن سقوط کرد

در سال‌های اخیر، گرایش مردم به سرمایه‌گذاری روی سکه به‌طور چشم‌گیری افزایش یافته و در مواردی حتی از بازارهایی چون مسکن و طلا نیز پیشی گرفته است. این تغییر رفتار، دلایل متعددی دارد که هم به شرایط اقتصادی کلان بازمی‌گردد و هم به ویژگی‌های خاص بازار سکه.

نخستین دلیل، نقدشوندگی بالای سکه است. برخلاف مسکن که نیازمند زمان طولانی برای خرید و فروش، پرداخت هزینه‌های جانبی، و گذر از مراحل اداری است، سکه در هر لحظه قابل خرید و فروش بوده و سرمایه‌گذار می‌تواند در کوتاه‌ترین زمان ممکن دارایی خود را به پول نقد تبدیل کند.

در همایش مشترک معاونان عمرانی استانداری‌ها و شهرداران کلان‌شهرها که چهارشنبه گذشته در وزارت کشور برگزار شد، اسکندر مومنی، وزیر کشور، در بخش مربوط به تأمین مالی شهرداری‌ها به یکی از پرسش‌های کلیدی در حوزه اقتصاد شهری پاسخ داد؛ اینکه چرا سرمایه‌ها به‌جای ورود به حوزه تولید، از آن فاصله می‌گیرند. او در پاسخ، دو عامل مهم را به‌عنوان دلایل اصلی عدم جذب سرمایه در پروژه‌های عمرانی و ساختمانی شهرها معرفی کرد و بر لزوم اصلاح این روند برای تقویت زیرساخت‌های شهری تأکید نمود.

به گفته مومنی، یکی از مهم‌‌‌ترین عوامل توسعه شهری، جذب سرمایه‌‌‌ها و سرمایه‌‌‌گذاران در جهت عمران و اجرای پروژه‌‌‌های بزرگ شهری است، این در حالی است که  بنا بر دو دلیل سرمایه‌‌‌گذاران از آورده‌های خود در جهت توسعه شهری خودداری می‌کنند.

عامل اول سرگردانی نقدینگی به دلیل تورم و شرایط اقتصادی حاکم در کشور است. با توجه به اهمیت حفظ ارزش پول برای مردم، سرمایه‌‌‌ها به سمت بازارهایی حرکت می‌کنند که ارزشش نسبت به تورم پیشی گرفته باشد. در نتیجه سرمایه‌‌‌ها به‌‌‌جای به کارگیری در بخش تولید و صنایع مولد همچون ساختمان در خرید سکه، طلا و ارز هزینه می‌‌‌شود. این در حالی است که جذب سرمایه‌‌‌گذار در بازارهای مولد همچون ساختمان و توسعه  شهری، تنها با ایجاد ثبات و عدم تغییر مکرر قوانین امکان پذیر است.

وزیر کشور، عامل دوم فرود سرمایه‌‌‌ها در توسعه شهری را «تغییر مداوم مدیران شهری» می‌‌‌داند، به‌‌‌طوری‌که میانگین عمر مدیریت شهری به زیر دو سال رسیده است.  در واقع، در یک پروژه  عمرانی نیاز به ثبات در مدیریت است، زیرا تغییر مداوم مدیران، مانع از پیشبرد طرح‌ها به شکل مطلوب می‌‌‌شود و همچنین باعث افزایش پروژه‌‌‌های نیمه‌تمام خواهد شد.

دو طرح بانکی در تامین مالی شهرها

ورود سرمایه‌‌‌های مردمی به سمت توسعه شهری تنها تامین‌‌‌کننده بخش محدودی از سرمایه‌‌‌گذاری در پروژه‌‌‌های کلان عمرانی کشور است و در این زمینه یک تامین‌‌‌کننده اصلی مالی و سرمایه‌‌‌گذار بزرگ همچون بانک شهر شرایط امکان به نتیجه رساندن پروژه‌‌‌های شهری را فراهم می‌‌‌کند. 

سیدمحمدمهدی احمدی، مدیر عامل بانک شهر در این نشست، تاکید کرد که تامین مالی شهردار‌‌‌ی‌‌‌ها توسط بانک شهر به‌‌‌عنوان سرمایه‌‌‌گذار اصلی توسعه شهری از دو مسیر امکان‌پذیر است. با توجه به اینکه بانک شهر حدود ۷۰درصد سهام شهرداری‌‌‌ها در ۱۰ کلان‌شهر کشور را در اختیار دارد و طی ۱۷ سال فعالیتش حدود ۱۵۸همت را در پروژه‌های مهم عمرانی کلان‌شهرها سرمایه‌‌‌گذاری کرده است، به عنوان یکی از مهم‌‌‌ترین سرمایه‌‌‌گذاران اصلی و بستری برای تامین مالی شهرداری‌‌‌ها و شرکت‌‌‌های وابسته به شمار می‌‌‌رود.

عمده پروژه‌‌‌های مهم شهری از حمل و نقل عمومی (ایجاد خطوط ریلی، تامین و نوسازی ناوگان ریلی، اتوبوسرانی، تاکسی و ون)  تا ساخت بزرگراه‌‌‌ها و ایجاد فضای سبز با سرمایه‌‌‌گذاری بانک‌شهر به عنوان سرمایه‌‌‌گذار اصلی شهرداری‌‌‌ها صورت گرفته است. اما به گفته احمدی تامین مالی شهرداری‌‌‌ها توسط بانک‌شهر از مسیر دو کانال مالی امکان‌‌‌پذیر خواهد بود. 

اول اینکه شهرداری‌‌‌ها و شرکت‌‌‌های وابسته به آن نیز آورده‌‌‌ها و منابع مالی خود  را از نظر بودجه و منابع خرد و پیمانکاران و ضمانت‌نامه‌هایی که به نفع شهرداری‌‌‌ها صادر شود را به بانک سرمایه‌گذار انتقال دهند تا با افزایش درآمدی بانک شهر، امکان افزایش سرمایه‌‌‌گذاری در توسعه شهری نیز افزایش یابد و یک رابطه برد-برد بین شهرداری‌‌‌ها و بانک شهر ایجاد شود. در واقع با افزایش نقدینگی و درآمد برای بانک، امکان سرمایه‌‌‌گذاری بیشتر برای شهرداری‌‌‌ها فراهم شود.

مسیردومی که مدیر عامل بانک شهر معرفی می‌کند، استفاده از ابزارهای و اتصالات نوین توسط بانک‌‌‌ها برای تامین مالی شهرداری‌‌‌ها است. در این روش، بانک، به جای شیوه سنتی ارائه تسهیلات مانند وام و اوراق قرضه، از «برات کارت» استفاده می‌‌‌کند. در برات کارت، حد اعتباری برای شهرداری‌‌‌ها و پیمانکاران درنظر گرفته می‌‌‌شود و برات کش مسوول تامین مالی شهرداری‌‌‌ها در مقابل پیمانکاران است و به جای شهرداری‌‌‌ها، بانک شهر از طریق برات کارت هزینه‌‌‌ها را پرداخت کرده و این امر از پرداخت مستقیم توسط شهرداری‌ها که با هزینه بسیار بالاتری همراه است جلوگیری می‌‌‌کند. در این شیوه ضمن کاهش هزینه تامین مالی کم،  امکان تقسیم پذیر بودن و قابلیت انتقال به صورت زنجیره‌‌‌ای بین افراد و نهادها نیز وجود دارد.

بخش خصوصی جایگزین دولت

در توسعه شهرها و تامین مالی پروژه‌‌‌های عمرانی، بهره‌گیری از «بخش خصوصی» و «نوسازی شهر در بافت فرسوده» دو عامل کلیدی است که محمدرضا رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس در این نشست به آن اشاره کرد.

با توجه به اهمیت نقش شهرداری‌‌‌ها در پروژه‌‌‌های عمرانی که حتی از دولت نیز بیشتر است، تامین مالی شهرداری‌‌‌ها را باید بسیار جدی گرفت. دولت‌‌‌ها به وظیفه خود جهت تامین مالی به درستی عمل نمی‌‌‌کنند و از طرفی شهرداری‌‌‌ها هم امکان درآمدزایی را ندارند. زیرا به‌‌‌دلیل کمبود ساخت مسکن و کمبود ساختمان، درآمد شهرداری‌‌‌ها بسیار کاهش یافته و با بالا رفتن هزینه ساخت و عدم تامین مالی توسط بانک‌‌‌ها، قیمت مسکن نیز افزایش پیدا کرده است. پس باید به سمت منابع جدید دیگری روی آورد و آن استفاده از «ظرفیت بخش خصوصی» است.

به گفته رضایی، امروزه حدود ۷۰هزار پروژه عمرانی نیمه‌تمام در کشور وجود دارد که عمر متوسط این پروژه‌‌‌ها نزدیک به ۲۰ سال است. اما با وجود تزریق قطره چکانی منابع دولتی در پروژه‌‌‌ها عمر بسیاری از پروژه‌‌‌ها به پایان رسیده و نزدیک به ۵۰ درصد پروژه‌‌‌های عمرانی تعدیل شده‌‌‌اند. این به مسوولان دولتی بر می‌‌‌گردد که عمدتا اختیارات خود  را به بخش خصوصی واگذار نمی‌کنند و خود  عهده‌‌‌دار تمامی پروژه‌‌‌ها هستند. این در حالی است که، منابع دولتی پاسخگوی نیاز کشور در طرح‌‌‌های عمرانی نیست و هیچ راهی جز شریک کردن بخش خصوصی در پروژه‌‌‌های عمرانی وجود ندارد، که با اعتمادسازی و جذاب‌سازی پروژه‌‌‌ها برای بخش‌خصوصی امکان‌پذیر خواهد بود.

موضوع مهم دیگری که رضایی به آن اشاره کرد،  بافت‌‌‌های فرسوده در شهرها است که حدود ۲۰ میلیون از جمعیت کشور در بافت فرسوده زندگی می‌‌‌کنند. در صورت عدم نظارت کافی، با ساخت ساختمان‌‌‌های ناایمن و بدون کیفیت، در مدت زمان کوتاهی  ساختمان‌‌‌های جدید نیز فرسوده شده و این باعث می‌‌‌شود دامنه بافت فرسوده افزایش پیدا کند.

بنابراین مهم‌‌‌ترین اقدامی که وزارت  راه و شهرسازی می تواند در پیش بگیرد، تمرکز بر بافت فرسوده به‌‌‌جای توسعه شهرها و ارائه زمین‌‌‌های جدید به بافت شهری است. در ضمن شاهد ساخت شهرها و شهرک‌‌‌های جدیدی فاقد حداقل امکانات یعنی اب و برق و جاده و... هستیم در حالی که در بافت فرسوده این زیرساخت‌‌‌های اولیه وجود دارد.

در همایش مشترک معاونان عمرانی استانداری‌ها و شهرداران کلان‌شهرها که چهارشنبه گذشته در وزارت کشور برگزار شد، اسکندر مومنی، وزیر کشور، در بخش مربوط به تأمین مالی شهرداری‌ها به یکی از پرسش‌های کلیدی در حوزه اقتصاد شهری پاسخ داد؛ اینکه چرا سرمایه‌ها به‌جای ورود به حوزه تولید، از آن فاصله می‌گیرند. او در پاسخ، دو عامل مهم را به‌عنوان دلایل اصلی عدم جذب سرمایه در پروژه‌های عمرانی و ساختمانی شهرها معرفی کرد و بر لزوم اصلاح این روند برای تقویت زیرساخت‌های شهری تأکید نمود.

مشارکت مستقیم مردم در پروژه‌‌‌های شهرداری

علیرضا زاکانی، شهردار تهران در این نشست بر مشارکت مستقیم مردم در پروژه‌‌‌های عمرانی و جذب سرمایه‌‌‌های خرد جهت تامین مالی شهرداری‌‌‌ها تاکید کرد. به گفته شهردار تهران، بهترین راهبرد سرمایه‌‌‌گذاری در تولید و بهبود توسعه شهرداری‌‌‌ها و دهیاری‌‌‌هایی روستایی در مشارکت مستقیم مردم در سرمایه‌‌‌گذاری‌‌‌ها است که در این راستا نیاز به یک مدیریت نوآورانه در جهت مشارکت بالای مردمی و امکان پیوستگی نهادهای خدمات‌رسانی به مردم از طریق سرمایه‌‌‌گذاری و جذب سرمایه‌‌‌ها وجود دارد. از این رو برای جذاب‌‌‌سازی مشارکت مطلوب مردم در سرمایه‌‌‌گذاری پروژه‌‌‌های شهری، نیاز به مشوق‌‌‌هایی همچون درنظر گرفتن قدرالسهم در سود است.