در شرایطی که حدود نیمی از معاملات در واحدهای کمتر از ۸۰ متر مربع انجام میشود، طرف عرضه کماکان به تولید واحدهای بالای ۸۰ متر میپردازد.
گسترشنیوز: عدم تناسب عرضه با تقاضا در گروههای متراژی، بازار مسکن را کماکان در وضعیت بیتعادلی قرار داده است؛ به طوری که به دلیل فشار تقاضا در واحدهای کوچک متراژ، سایه تورم بر آینده این واحدها سنگین شده است.
اسفند ماه ۱۳۹۸ در شرایطی که حدود ۵۰ درصد معاملات در واحدهای ۴۰ تا ۸۰ متر انجام شده، سهم این نوع فایلها در بازار کمتر از ۳۰ درصد بوده و ۷۰ درصد عرضه را خانههای بالای ۸۰ متر مربع به خود اختصاص دادند.
همچنین با توجه به اینکه ۷۷ درصد معاملات از نوع سفته بازانه و سرمایه گذارانه است، متقاضیان واقعی سهم چندانی از خرید و فروش واحدهای کوچک متراژ ندارند. این علائم نشان میدهد طی سالهای گذشته تقاضای نهفتهای در واحدهای کوچک متراژ ایجاد شده که همچنان وجود دارد و اگر مجال بروز پیدا کند، قطعاً خانههای کوچک سهم بیشتری از معاملات را در بر خواهد گرفت.
به دلیل جهش نرخ مسکن در ۲.۵ سال گذشته، قدرت پوشش دهی وام صندوق پس انداز و اوراق تسهیلات نیز به شدت کاهش پیدا کرده است. با توجه به میانگین ۱۵.۳ میلیون تومان هر متر مربع نرخ مسکن در شهر تهران طی فروردین ماه ۱۳۹۹ درحالحاضر با وام ۱۶۰ میلیون تومانی صندوق پس انداز مسکن یکم میتوان ۱۰.۵ متر و با وام ۲۴۰ میلیون تومانی اوراق تسهیلات میتوان ۱۵.۵ متر خانه خریداری کرد.
در این شرایط عمده خرید و فروشها یا از نوع سرمایهگذاری و یا جابهجایی است و نمیتوان ردپایی از خانه اولیها در بازار مسکن شهر تهران پیدا کرد.
خانههای کوچک، پیشتاز تورم بازار مسکن
واحدهای مسکونی کمتر از ۴۰ متر مربع با ۵۱ درصد و واحدهای ۴۰ تا ۶۰ متر مربع با ۵۰ درصد رشد نرخ سالیانه، بالاترین نرخ افزایش نرخ مسکن شهر تهران را به خود اختصاص دادهاند.
آمار بهدست آمده از بازار مسکن شهر تهران که از سوی دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی ارائه شده نشان میدهد در ماههای پایانی سال گذشته واحدهای کوچک متراژ واقع در مناطق جنوبی تهران بیشترین نرخ رشد نرخ مسکن را داشتهاند. از سوی دیگر خرید و فروشهای سرمایه گذارانه در مناطقی از شمال و شمال غرب تهران افزایش پیدا کرده است.
از سوی دیگر در بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران در بهمن ماه ۱۳۹۸ بالاترین نرخ رشد متوسط نرخ نسبت به بهمن ۱۳۹۷ به منطقه ۱۹ با ۵۶.۱ درصد تعلق داشته است. بعد از آن مناطق ۱۱، ۱۶ و ۱۵ به ترتیب با نرخ رشد سالیانه ۵۵.۶ درصد، ۵۳.۳ درصد و ۵۱.۶ درصد قرار گرفتهاند.
افت شدید معاملات در آغاز سال
فروردین ۱۳۹۹ بازار مسکن تحول چندانی را تجربه نکرد؛ چراکه اساساً در سیطره ویروس کرونا مجالی برای تغییر نداشت. با این حال در یک مدیوم کوچک با سطح مقاومت قیمتی مواجه بود که نشان داد رکود میتواند منجر به ثبات یا حتی کاهش نرخ شود.
کاهش ۲.۱ درصدی ماهیانه نرخ مسکن
وضعیت نرخ منطقهای نشان میدهد رشد نرخ نسبت به اسفند ماه ۱۳۹۸ در ۱۲ منطقه بین ۱ تا ۹.۷ درصد منفی، در هفت منطقه بین ۱.۱ تا ۷.۴ درصد مثبت و در سه منطقه صفر بود. در حالت کلی نیز نرخ ماهیانه ۲.۱ درصد کاهش نشان داد. کمترین نرخ رشد سالیانه هم به منطقه یک معادل ۲۹ درصد تعلق داشت. رشد سالیانه در کل شهر تهران هم ۳۵ درصد بود.
بیشترین افت ماهیانه نرخ در منطقه ۱۶ معادل ۹.۷- درصد و بالاترین افزایش در منطقه ۴ با ۷.۴ درصد به ثبت رسید. البته تعداد معاملات به قدری پایین بود (۱۲۴۳ فقره) که قراردادهای خرید و فروش در پنج منطقه جمعاً نتوانست سه رقمی شود. تعداد معاملات در مناطق ۱۳، ۱۶، ۱۷، ۱۹ و ۲۲ به ترتیب ۱۷، ۱۷، ۱۹، ۱۵ و ۱۳ فقره بود. فقط در سه منطقه ۲، ۴ و ۵ معاملات از ۱۰۰ فقره فراتر رفت.
طبق اعلام بانک مرکزی ، تعداد معاملات مسکن شهر تهران در فروردین ماه ۱۳۹۹ به ۱۲۴۳ فقره رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۸۷.۸ و ۶۳.۷ درصد کاهش نشان میدهد. میانگین نرخ نیز ۱۵.۳ میلیون تومان بود که نسبت به اسفند پارسال ۲.۱ درصد کاهش و نسبت به فروردین پارسال ۳۵.۷ درصد افزایش یافته است.
منبع: ایسنا
