افزایش نرخ مسکن در دو سال گذشته موجب افت معاملات ملک در کشور و تهران و از سوی دیگر کاهش قدرت خرید متقاضیان شد. حال این سوال مطرح است که این قدرت خرید چگونه میتواند ترمیم پیدا کند.
گسترش نیوز: بانک مرکزی در تازهترین گزارش خود اعلام کرد که متوسط نرخ فروش هر متر مربع زیر بنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در بهار سال ۱۳۹۸ شهر تهران حدود ۱۳.۱ میلیون تومان بوده که نسبت به فصل قبل ۲۲.۷ درصد افزایش داشته است.
سوالی که مطرح است این است که حال که نرخ مسکن نسبت به سال قبل رشد نشان میدهد چرا دولت و مجلس هیچ اقدامی در این دو سال انجام ندادهاند و برای بهبود قدرت خرید مسکن متقاضیان که هیچگاه در کاهش و افزایش نرخ مسکن نقشی نداشتهاند راهکاری ارائه نشده است.
این حد افزایش نرخ مسکن در یکسال باز هم بسیاری از معادلات و محاسبات برای تقویت قدرت مالی طرف تقاضا و نیز پسانداز و دریافت وام برای خرید خانه را بههم زده است.اگر چه تحلیلهای متفاوتی برای مدت انتظار خانه دار شدن مطرح میشود اما به عبارت ساده باید گفت که هر روز مدت انتظار بری خانه دار شدن افزایش مییابد و شرایط بهگونهای شده که مدت زمان انتظار برای خرید خانه در خوشبینانهترین حالت به بالای ۳۰ سال رسیده است.
البته دریافت وام برای خانه دار شدن را باید به کلی فراموش کرد چرا که تسهیلات کنونی کفاف خرید تا ۲۰ متر یک واحد مسکونی در کلانشهرها را میدهد.
تحلیلها بیانگر این است که قدرت خرید وام اوراق مسکن نیز به سطح سال ۹۲ و ۹۳ سقوط کرده است. آنچه اکنون بهعنوان تسهیلات انفرادی خرید مسکن از محل اوراق توسط بانک عامل بخش مسکن به متقاضیان پرداخت میشود، تنها تکافوی خرید حداکثر ۵ تا ۸ مترمربع آپارتمان را میکند. از این رو فعالان بازار مسکن از این وام درحالحاضر با تعبیر وام خرید متری یاد میکنند و آن را بهعنوان تسهیلات خرید مسکن به رسمیت نمیشناسند.
کارشناسان و فعالان بازار میگویند که دولت به هر حال باید برای بالا بردن قدرت خرید مسکن چارهای اندیشیده و راهکاری را قبل از اینکه فاصله عرضه و تقاضا بیشتر از این شود بیاندیشد.
*تا زمانی که مشکلات اقتصادی حل نشود مشکلات بخش مسکن مرتفع نخواهد شد
فردین یزدانی مدیر سابق بازنگری طرح جامع مسکن معتقد است که نسبت متوسط نرخ یک واحد مسکونی به درآمد خانوار، شاخصی است که به آن توانپذیری مسکن میگویند. قبل از افزایش نرخ مسکن در سال گذشته مدت زمان انتظار برای خرید خانه که ۱۱ سال بوده با شرایط امروز قطعا به بالای ۱۳ سال رسیده است.
وی ادامه میدهد که این اعداد در شرایطی است که مردم از حقوق و دستمزد خود هیچ مصرفی نداشته باشند، اما اگر خانوار یکسوم از درآمد خود - درآمد متوسط جامعه- را مصرف کنند و مابقی را برای خرید مسکن پسانداز کنند، مدت زمان انتظار برای خرید مسکن به ۳۳ سال میرسد.
یزدانی در پاسخ به این سئوال که دادن تسهیلات مسکن برای بالا بردن قدرت خرید را مناسب ارزیابی میکنید تاکید کرد: افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن هم باعث رشد قیمتها میشود اما آنچه که از آینده بازار مسکن مشخص است این است که بازار مسکن دچار یک رکود خواهد شد.پس تا زمانی که مشکلات اقتصادی کاهش نیابد و حل نشود مشکلات بخش مسکن نیز مرتفع نخواهد شد.
*اقدامات مکملی قدرت خرید مسکن را بالا میبرد
فرشد پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان کشور در گفتوگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس در پاسخ به این سئوال که چگونه میتوان قدرت خرید مسکن را بالا برد میگوید: قدرت خرید متقاضیان مسکن همواره در سالهای گذشته سیکل خاصی را دنبال کرده است اما آنچه که مشخص است این است که نمیتوان قدرت خرید را تنها با دادن تسهیلات بالا برد.
وی افزود: باید دولت در کنار دادن تسهیلات بانکی، طرف عرضه مسکن و از سوی دیگر دستمزد مردم را افزایش دهد.
*پرداخت تسهیلات از دوره جنگ تحمیلی هم بدتر است
وی با تاکید بر اینکه دولت باید تسهیلات مسکن با نرخ سود مناسب را در دستور کار خود قرار دهد اظهارکرد: وقتی هزینههای تولید مسکن بالا است اگر تسهیلات مسکن نیز مناسب با قدرت بازپرداخت اقساط هم باشد قطعا نرخ تمام شده مسکن افزایش مییابد و باز هم قدرت خرید مسکن کاهش مییابد.
به گفته وی، دولت باید در کنار این دو اقدام یاد شده حقوق و دستمزدها را بالا ببرد تا متقاضیان مسکن را بدون هیچ واهمهای به خرید مسکن و بازپرداخت اقساط تسهیلات ترغیب کند.
پورحاجت تصریح کرد: پرداخت تسهیلات مسکن این روزها حتی از دهه ۷۰ و دوران جنگ تحمیلی و دهه ۸۰ هم نامناسبت تر است.
دبیر کانون سراسری انبوه سازان کشور تصریح کرد: وزارت راه و شهرسازی بخش خصوصی را در تصمیم گیریها به بازی نمیگیرد.
*پرداخت تسهیلات مسکن و صنعتیسازی در کنار هم قدرت خرید را بالا میبرد
مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز معتقد است که دولت باید در کنار افزایش و پرداخت تسهیلات مناسب مسکن به صنعتیسازی توجه ویژهای کند.
وی گفت که اگر دولت قصد دارد قدرت خرید متقاضیان مسکن را بالا ببرد باید در کنار پرداخت تسهیلات مناسب مسکن به صنعتیسازی به گونهای توجه کند که باعث شود تا ساختوساز از آن حالت سنتیسازی خارج شود چرا که در سنتیسازی متقاضیان مسکن را در انتظار تمام شدن واحدهای مسکونی منتظر نگه میدارد.پس با صنعتیسازی این زمان انتظار کاهش مییابد و عرضه از تقاضای مسکن فاصله نمیگیرد.
خسروی با اشاره به اینکه پرداخت تسهیلات مسکن درحالحاضر به گونهای است که در کلان شهرها دیگر آن قابلیت را ندارد گفت: دولت باید توجه کند که مسکن ملی را در این دولت به پایان برساند و مثل مسکن مهر که از دولت قبل به دولت یازدهم هدیه شد به دولت بعدی منتقل نشود.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: به هر حال در کنار بالا بردن سرعت ساختوساز، دولت و مجلس باید توجه کنند که پرداخت تسهیلات مسکن با نرخ ۲۲ درصد و ۱۸ درصد چاره ساز نخواهد بود و اگر وام ۸۰ میلیون تومانی با نرخ سود ۶ تا ۸ درصد هم پرداخت میشود کارایی خود را از دست داده و حتی در کلان شهرها هم ۲۰ درصد یک واحد مسکونی را پوشش نمیدهد.
اما حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک میگوید: متاسفانه عزمی برای بالا رفتن قدرت خرید مسکن وجود ندارد.پس اگر از من به عنوان دولت سوال کنند که برای کنترل نرخ مسکن و بالا بردن قدرت خرید مردم چه باید کرد، میگویم ۶۰ تا ۹۰ درصد نرخ مسکن را نرخ زمین تشکیل میدهد.
وی عنوان میکند: دولت باید ستاد مدیریت زمین تشکیل دهد که زمین را در اختیار انبوهسازان و تولیدکنندگان مسکن قرار دهد تا با ساخت مسکن به شکل قابل توجهی قیمتها را کاهش دهند.پس اگر بانک توسعهای ایجاد شود و جلوی بنگاهداری بانکها را بگیریم خیلی از مشکلات مرتفع و آن زمان میتوان به افزایش تولید مسکن کمک کرد و با افزایش تولید، قیمتها کاهش و قدرت خرید بالا میرود.
بخش مسکن موتور محرکه اقتصاد محسوب میشود پس بهتر است دولت این بخش را با ارائه راهکارهای مناسب و حتی با دادن یارانه به حرکت وادار کند. قطعا پس از رونق بخش مسکن نوبت به متقاضیان مسکن و بالا رفتن قدرت خرید میرسد.برای بالا بردن قدرت خرید نیز تنها نمیتوان به تسهیلات مسکن دل بست.پس با دادن تسهیلات بانکی با نرخ سود مناسب، افزایش دستمزدها و افزایش تولید مسکن میتوان به خوبی قدرت خرید متقاضیان را بالا برد.چرا که بالا رفتن قدرت خرید موجب ترغیب سازندگان به ساختوساز و ایجاد فرصت شغلی مناسب در کشور خواهد شد.
منبع: فارس
