در شرایطی که پس از نوسانات ۲۰ ماهه، بازار مسکن از مردادماه امسال در مسیر کاهش نرخ قرار گرفته هماکنون میتوان در مناطق جنوبی تهران با نقدینگی حدود ۳۰۰ میلیون تومان صاحب خانه شد.
گسترشنیوز: در ۱۵ منطقه از مناطق ۲۲ گانه پایتخت، قیمتها پایینتر از متوسط شهر (متری ۱۳ میلیون و ۳۰ هزار تومان) است. بررسیها نشان میدهد هماکنون با بودجههای کمتراز ۳۰۰ میلیون تومان میتوان در مناطق ۱۷ تا ۲۰ آپارتمان خریداری کرد. در سایر مناطق جنوبی نیز امکان خرید خانه با نقدینگی ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان وجود دارد. هرچند تعداد فایلهای زیر نرخ در این مناطق به شدت محدود است و با توجه به فشار تقاضا، آپارتمانها پس از عرضه در بازار، معمولا خیلی زود فروخته میشوند.
با ۲۷۰ میلیون هم میتوان خانه خرید
در محله بریانک، واحد ۴۲ متری ۲۰ سال ساخت بازسازی شده در طبقه چهارم، بدون آسانسور و پارکینگ به مبلغ ۲۷۰ میلیون تومان به فروش میرسد. در شهرک ولیعصر (عج) یک آپارتمان ۶۰ متری ۱۶ سال ساخت در طبقه چهارم بدون آسانسور و پارکینگ به مبلغ ۳۰۰ میلیون تومان، البته با تخفیف به مشتری واقعی قیمتگذاری شده است. در بریانک یک واحد ۴۵ متری ۱۳ ساله بازسازی شده در طبقه سوم بدون آسانسور و پارکینگ با نرخ ۳۰۵ میلیون تومان به فروش میرسد. در علیآباد جنوبی یک آپارتمان ۷۳ متری ۲۰ سال ساخت ۳۶۰ میلیون تومان قیمتگذاری شده است. در محله خانیآباد یک آپارتمان ۴۳ متری ۱۶ سال ساخت بازسازی شده در طبقه اول به مبلغ ۳۵۷ میلیون تومان برای فروش، آگهی شده است.
محدوده نرخ در مناطق میانی ۳۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان
کمی که بودجه خود را افزایش دهید میتوانید در مناطق مرکزی شهر تهران صاحب خانه شوید. یک آپارتمان ۵۸ متری ۱۹ ساله در تهرانپارس، در طبقه چهارم، بدون آسانسور، دارای پارکینگ و انباری به مبلغ ۴۹۵ میلیون تومان فروخته میشود. در نارمک، منطقه باختر، آپارتمان ۴۴ متری ۴ سال ساخت در طبقه چهارم، بدون آسانسور، دارای پارکینگ و انباری ۴۸۰ میلیون تومان آگهی شده است. آپارتمان۴۲ متری نوساز در پاسدار گمنام محدوده آهنگ دارای آسانسور و بالکن به مبلغ ۴۱۰ میلیون تومان به فروش میرسد.
قیمت مسکن در ۱۶ منطقه تهران پایینتر از میانگین کل
مطابق گزارش بانک مرکزی در مردادماه ۱۳۹۸ میانگین نرخ هر متر مربع مسکن شهر تهران ۱۳ میلیون و ۳۰ هزار تومان است اما ۱۶ منطقه تهران که در مجموع ۵۸ درصد کل معاملات را به خود اختصاص دادهاند قیمتها پایینتر از متوسط پایتخت بوده است. محدوده زیرقیمت میانگین شامل مناطق ۴، ۷، ۹ تا ۲۲ میشود. در این بین ارزانترین قیمتها در منطقه ۱۸ با میانگین ۵ میلیون و ۹۷۹ هزار تومان به ثبت رسیده و بالاترین متوسط نرخ از آن منطقه ۴ با ۱۳ میلیون و ۲۲ هزار تومان بوده است.
بیشترین تقاضا برای خانههای ۵۰ تا ۶۰ متر
خانههای ۵۰ تا ۶۰ متر مربع بیشترین تقاضا را در تهران دارد. رتبههای بعدی به ترتیب از آن واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر، ۷۰ تا ۸۰ متر و ۴۰ تا ۵۰ متر است. خانههای کمتراز ۴۰ متر نیز با وجود محدودیت قوانین و مقررات برای احداث آنها ۳.۸ درصد نیاز بازار را شامل میشود.
انحراف برداشت از عدم تناسب نرخ هر متر مربع خانههای کوچک با بزرگ متراژها و همچنین انتظار از خانه آرمانی باعث شده تا سیاستگذاران شهری در قوانین خود مانع از تولید آپارتمانهای کمتر از ۴۰ متر مربع شوند. معمولا نرخ هر متر مربع مسکن کوچک متراژ، بیشتر از نرخ واحدهای بزرگ است. علت این موضوع به فشار تقاضا در شرایط کمبود عرضه مربوط میشود. از سوی دیگر بالا نگه داشتن سطح کیفی انتظارات به مقاومت در برابر یک واقعیت منجر شده است. بعد خانوار در کلانشهرها کاهش یافته و به ۳.۳ رسیده است؛ کارشناسان معتقدند باید این واقعیت پذیرفته شود.
خانههای میلیاردی باد میخورند
یک اشتباه محاسباتی در زمان رونق ساختوساز بازار آپارتمانهای بزرگ متراژ، لوکس و نیمه لوکس را دچار رکود کرد. حجم سنگین سرمایهگذاری بر روی این نوع واحدها که بین سالهای ۱۳۸۸ تا ۱۳۹۱ صورت گرفته به کسادی پنج ساله بازار فروش واحدهای لوکس در بین سالهای ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۷ منجر شد. با این حال این نوع آپارتمانها از رونق نصفه و نیمه واحدهای میان متراژ و ارزان نرخ در سال ۱۳۹۷ بینصیب بودند. با اینکه خانههای میلیاردی، آگهیهای فروش ملک را قبضه کردهاند واحدهای کمتر از ۱.۲ میلیارد تومان سهم ۶۵ درصدی از معاملات مسکن شهر تهران در مردادماه ۱۳۹۸ داشتند.
همچنین در مردادماه ۱۳۹۸ بیشترین قراردادهای خرید و فروش در واحدهای ۳۰۰ تا ۴۵۰ میلیون تومان منعقد شد که سهم ۱۵ درصدی از معاملات را به خود اختصاص دادند. رتبه دوم به آپارتمانهای ۴۵۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان با ۱۲.۳ درصد مربوط شد و خانههای ۶۰۰ تا ۷۵۰ میلیون تومان با ۹.۴ درصد از کل معاملات شهر تهران رتبه سوم را بهدست آوردند.
تحلیل یک کارشناس از آینده بازار مسکن
مهدی روانشادنیا، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه تقاضا برای مسکن به صورت لایه زیرین رکود وجود دارد به ایسنا گفت: تصور نمیکنم که تا دو سه سال آینده نرخ مسکن دچار جهش شود و این فرصت را به سیاستگذار میدهد تا برنامههای خود را برای تولید مسکن در استطاعت اجرا کند.
وی افزود: با توجه به تعداد واحدهای مسکونی موجود در شهر تهران اگر فرض کنیم هر واحد یک بار خرید و فروش شود با تعداد ۳۳۰۰ قرارداد خرید و فروش که در مردادماه داشتیم حداقل هزار ماه زمان میبرد که یک معامله برای هر واحد انجام شود. این مسئله این موضوع را به ذهن متبادر میکند که انجماد داراییها به بخش مسکن هم رسیده است.
