قیمت ساخت هر متر مربع واحد مسکونی در ایران دو برابر شده است، این را ایرج رهبر، رئیس کانون سراسری انبوهسازان میگوید.
گسترشنیوز: نرخ هر متر مربع واحد مسکونی در ایران حالا افزایشی بیش از صد در صد را در کارنامه خود ثبت کرده است. رونقی کوتاه مدت به همراه رکودی که حالا بر این بازار چنگ انداخته، متقاضیان واقعی یا مصرفکنندگان مسکن را با بحرانی جدی روبهرو کرده است.
نرخ یک متر مربع واحد مسکونی در تهران در شرایط کنونی بیش از ۱۳ میلیون تومان، به طور متوسط است. متوسط حقوق کارکنان دولت در سال گذشته اندکی بیشتر از ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان و حداقل دستمزد در ایران برای امسال اندکی کمتر از دو میلیون و ۱۰۰ هزار تومان است. این بدان معناست که با اغماض نرخ یک متر مربع خانه در تهران با ۶ ماه متوسط دریافتی کارکنان دولت و کارگران برابری میکند. آنچه در این میان اهمیت دارد، موج شدید مهاجرت به تهران برای یافتن شغل است چرا که قیمتها در سایر استانها هر چند پایین تر از استان تهران است اما نبود فرصت شغلی خود بحرانی جدی را در این عرصه رقم میزند.
یک سر ماجرای گرانی مسکن در ایران به زمین میرسد. تهران یکی از گران قیمتترین زمینها را در قیاس با دیگر شهرهای کشور و حتی کشورهای همسایه در خود جای داده است.
نرخ یک متر مربع زمین در برخی نقاط تهران حتی از صد میلیون تومان نیز فراتر رفته است. ایرج رهبر معتقد است یکی از دلایل افزایش شدید نرخ مسکن، به رشد هزینه ساختوساز، منهای نرخ زمین باز نمیگردد و نقش زمین در این حوزه بسیار قابل توجه است.
وی میگوید نرخ زمین کنترل شده نیست، از این رو نمیتوان با این وضعیت اقدام موثری برای مهار نرخ مسکن کرد، هر چند وقتی نرخ تمام شده و نرخ فروش مسکن را در نقاط مختلف ببینید متوجه میشوید نرخ ساختمان بیشتر با نرخ زمین در آن منطقه تطبیق مییابد.
وی در پاسخ به این سئوال که متوسط هزینه ساخت یک متر مربع واحد مسکونی در تهران درحالحاضر چقدر است؟ گفت: با ملاحظاتی که در خصوص نرخ مسکن گفتم، متوسط نرخ ساخت درحالحاضر به سه و نیم میلیون تومان تا چهار میلیون تومان رسیده است. ارزانی کارگر و هزینه صدور پروانه ساخت و مصالح در برخی مناطق این نرخ را پایین تر میاورد اما در تهران متوسط هزینه در همین حدود است. این نرخ برای واحدهای مسکونی است که تاسیسات خاصی مانند استخر و سونا و... ندارند، منظور ما یک واحد معمولی و متوسط است.
ورود به ساخت مسکن سودآوری دارد؟
این انبوه ساز در جواب این پرسش که آیا ورود به فرآیند ساخت مسکن درحالحاضر جذابیت لازم برای کسب سود را دارد یا خیر؟ گفت: افزایش نرخ مسکن در شرایطی رخ داد و حالا بازار وارد رکود شده است، باور کنید یا نه این سازندگان نبودند که ازافزایش ناگهانی و شوک آور نرخ مسکن منتفع شدند بلکه سوداگران و دلالان در این فضا بار خود را بستند. همین حالا آمار صدور پروانه ساخت و پایان کار را ببینید، در هر دو مورد با کاهش مواجه هستیم. اما نکته مهم کاهش اعجاب اور میزان صدور پایان کار است.
وی در توضیح این مطلب ادامه داد: بررسیها نشان میدهد امسال صدور پایان کار کاهش ۹۰ درصدی را به همراه داشته، این بدان معنی است که یا سازندگان به دلیل جابهجایی شدید قیمتها با بیپولی مواجه شده و نتوانستهاند کار را تکمیل کنند یا اینکه به دلیل رکود بازار تصور میکند سرمایهاش فعلا بر نمیگردد پس دریافت پایان کار را به تعویق انداخته است.
رهبر در مواجهه با این سئوال که آیا انبوهسازی یا حتی در قالب خردتری بساز - بفروشی شغل سودآوری است؟ گفت: اگر سودآوری لازم را در قیاس با دیگر بازارها داشت، همه به این بازار ورود میکردند. از زمان آغاز ساخت یک آپارتمان، تا فروش و تبدیلش به پول حداقل چهار سال طول میکشد، بیثباتی شرایط اقتصادی و جابهجایی قیمتها، هزینهها را دستخوش تغییر میکند، در ضمن کسادی بازار ممکن است این فرآیند را طولانیتر هم بکند اما یک دلال در بازار طلا و سکه در چهار سال، حداقل ۱۵ بار سرمایهاش را میچرخاند و سود میگیرد. اینها همه عواملی هستند که مانع از تطبیق عرضه با تقاضا میشوند چرا که ساختوساز مسکن مانند هر کار تولیدی دیگر با مشکلات متعدد در قیاس با دلالی و کسب پول بیزحمت روبهروست.
دلالان چگونه نرخ تعیین میکنند؟
فعالیت دلالان در بازار ایران مدتهاست به کانون توجه افکار عمومی بدل شده است. دلالان مانع کاهش نرخ گوشت میشوند، دلالان بازار سکه ارز را ملتهب کردند، دلالان در بازار برنج رخنه کردند، بازار پوشک را دلالان به هم ریختند، اینها جملاتی است که به کرات از زبان مسئولان به گوش میرسد اما مکانیزم عمل دلالان در بازار مسکن چندان تشریح نشده است. ایرج رهبر در پاسخ به سئوالی در این خصوص گفت: حدود دو سال قبل، پیش از آنکه قیمتها روندی افزایشی را تجربه کند، نرخ خرید و فروش مسکن در منطقه ۵ افزایشی عجیب را تجربه کرد. در مدت زمانی کوتاه قیمتها ابتدا ۴۰ درصد و بعد ۷۰ درصد بالا رفت. وقتی از فعالان این منطقه سئوال کردم متوجه شدم سرمایهگذاران سوداگر با هماهنگی در این منطقه نسبت به افزایش قیمتها اقدام کرده اند، به این صورت که مجتمعی ۴۰ واحدی را خریده بودند، به نرخ متری چهار و نیم میلیون تومان، بعد از دو ماه گفتند متری ۹ میلیون به فروش میرسد و با این شکل در اختیار گرفتن واحدهای تازه ساز منطقه توانستند قیمتها را بالا ببرند. حال آنکه با مکانیزمهایی میشود این افراد را شناسایی کرد.
به گفته وی این افراد خرید انبوه واحدهای تازه ساز در منطقه ۵ را پیش بردند تا بتوانند قیمتها را بالا ببرند.
وی در توضیح این مطلب افزود: در حقیقت سازنده برای تبدیل سریعتر سرمایهاش واحدهای ساخته شده را نگه نمیدارد، بلکه به نرخ روز به فروش میرساند، در این میان برخی هستند که با سرمایههای کلان این واحدها را میخرند و بعد با نرخ هایی بسیار بالاتر به مصرفکننده و خریدار میفروشند.
منبع: خبرآنلاین
