قیمت تمام شده ساخت مسکن در تهران به مرز ۱۰ میلیون تومان رسید.نتایج بررسی درباره «هزینه ساخت» و «قیمت خرید زمین» برای پروژههای ساختمانی ۹۸ - که براساس یک فراخوان دولتی برای خانهسازی در جنوب شهر و تحقیقات میدانی از فعالان ساختوساز انجام شده است - نشان میدهد هزینه ساخت برای هر مترمربع بنا به ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تا ۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده است که ۳۱ درصد نسبت به ۶ ماه گذشته افزایش یافته است. سازندهها محتاط شدهاند، مالکان کلنگی تمایل به فروش ندارند.
گسترش نیوز - فهرستبهای ۹۸ ساختوساز در پایتخت، از افزایش ۳۱ درصدی هزینه ساخت مسکن تنها به فاصله دو فصل خبر میدهد. بررسیهای «دنیای اقتصاد» درباره تازهترین فهرستبهای ۹۸ ساختوساز در شهر تهران نشان میدهد هزینه ساخت مسکن در شهر تهران برای مناطق متوسط رو به بالای پایتخت(عمدتا مناطق ۴ و۵ و بخشی از منطقه ۲)، بدون محاسبه نرخ زمین، هماکنون به حدود مترمربعی ۳ میلیون و۸۰۰ هزار تومان رسیده است، این درحالی است که این میزان در نیمه پاییز سال گذشته حدود ۲میلیون و۹۰۰ هزار تومان برآورد شده بود. برآوردهای انجام شده درخصوص تازهترین هزینه ساخت مسکن در شهر تهران بدون محاسبه سهمزمین در نرخ تمامشده واحدهای مسکونی در شرایط فعلی، از دادههای مربوط به یک پروژه مسکنسازی به کارفرمایی دولت در نقطهای از شهر تهران صورت گرفته است؛ مطابق با اطلاعات این پروژه، هماکنون هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی بدون محاسبه نرخ زمین در پایتخت، معادل ۳ میلیون و۸۰۰ هزار تومان در ازای ساخت هر مترمربع است؛ این در حالی است که برای اجرای فاز اول این پروژه در نیمه پاییز سال گذشته هزینه ساخت بدون احتساب نرخ زمین حول و حوش مترمربعی ۲ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان تعریف شده بود.
مقایسه هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در میانه بهار امسال نسبت به نیمه پاییز سال گذشته نشاندهنده افزایش ۳۱ درصدی هزینه تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی برای سازندگان واحدهای مسکونی تنها به فاصله دو فصل است. این میزان افزایش عمدتا متاثر از افزایش هزینه تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی از یکسو و افزایش میزان دستمزد عوامل ساختوساز از سوی دیگر است؛ هر چند نرخ رشد دستمزدها در این بازه زمانی به مراتب کمتر از نرخ رشد هزینه تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی در فاصله دو فصل بوده است. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان میدهد هماکنون هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در مناطق معمولی شهر تهران گذشته از این گروه از پروژههای دولتی که قرار است در مقیاس بزرگ احداث شود و به لحاظ تیراژ، مساحت زمین، تعداد طبقات و سایر مشخصات ساختمانی با ساختوسازهای معمولی شهر تهران دارای برخی تفاوتها است نیز در همین محدوده قیمتی است.
فهرستبهای ساختوساز در شهر تهران در حالی از افزایش ۳۱ درصدی هزینه ساخت مسکن در شهر تهران در بازه زمانی نیمه پاییز ۹۷ تا اواسط بهار ۹۸ خبر میدهد که این فهرست بها علاوه بر هزینه ساخت، شامل هزینه تامین زمین موردنیاز برای شروع پروژههای مسکونی نیز هست؛ در واقع این فهرستبها ترکیبی از هزینه ساخت مسکن(هزینه مورد نیاز برای تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی و دستمزدها) و هزینه تامین زمین است. میانگین نرخ زمین و املاک مسکونی کلنگی شهر تهران نیز در فاصله این دو فصل-نیمه پاییز ۹۷ تا میانه بهار ۹۸- با رشد ۵۰درصدی مواجه شده است؛ در واقع تورم هزینهای در بازار ساختوساز مسکن شهر تهران در سمت تامین زمین و ملک کلنگی به مراتب بیش از تورم هزینهای مصالح ساختمانی بوده است.
تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از آخرین وضعیت بهای تمامشده ساخت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران نشان میدهد هماکنون حداقل نرخ هر مترمربع زمین و ملک کلنگی در مناطق متوسط رو به بالای شهر تهران شامل مناطق ۴، ۵ و بخشی از منظقه ۲ شهر تهران حدود ۲۰ میلیون تومان است و هزینه ساخت مسکن شامل هزینه تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی و دستمزدها نیز در این مناطق حدود ۳ میلیون و۸۰۰ هزار تومان برآورد میشود؛ با توجه به سهم نرخ هر مترمربع زمین در هر مترمربع واحد مسکونی، در شرایط فعلی نرخ تمام شده ساخت مسکن در این مناطق حداقل حدود ۹ میلیون و۸۰۰هزار تومان برآورد میشود. این موضوع نشان میدهد هزینه تمام شده ساخت مسکن در مناطق متوسط رو به بالای شهر تهران هماکنون در مرز ۱۰ میلیون تومان به ازای ساخت هر مترمربع آپارتمان قرار گرفته است. این در حالی است که در مناطق ضعیفتر شهر تهران در حالی که میانگین نرخ هر مترمربع زمین وملک مسکونی کلنگی هماکنون حدود ۱۵ میلیون تومان است، هزینه ساخت مسکن ازسوی سازنده(هزینه تامین مصالح و دستمزد) بهطور میانگین مترمربعی ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان برآورد میشود؛ بنابراین در این مناطق نیز با توجه به سهم زمین در نرخ تمامشده هر مترمربع واحد مسکونی، هزینه ساخت بهطور میانگین مترمربعی حدود ۸ میلیون تومان خواهد بود. این هزینهها براساس نرخ مصالح مرغوب محاسبه شده است. بررسیها حاکی است در مناطق متوسط و متوسط رو به بالای شهر تهران، سهم زمین از نرخ تمام شده ساخت در مقایسه با مناطق ضعیفتر بیشتر است؛ این سهم در مناطق متوسط و متوسط رو به بالا حدود ۶۱درصد و در مناطق ضعیفتر شهر تهران حدود ۵۶ درصد برآورد میشود. بررسیهای «دنیای اقتصاد» از شرایط فعلی بازار ساختوساز حاکی است هماکنون اگرچه شرایط سختی برای سازندگان مسکن به لحاظ تامین مصالح وتجهیزات ساختمانی از یکسو و تامین زمین و ملک کلنگی مورد نیاز برای ساختوساز از سوی دیگر وجود دارد، اما بهطور کلی وزن دردسر سازندهها برای تامین زمین بیش از مصالح و تجهیزات ساختمانی است. در شرایطی که به دلیل بروز تورم در بازار مصالح و تجهیزات ساختمانی هماکنون هزینه ساخت مسکن برای سازندهها از این محل به میزان قابلتوجهی افزایش یافته است اما نرخ رشد نرخ زمین در بازه زمانی یکسال گذشته و همچنین دو فصل اخیر، به مراتب بیش از سرعت رشد نرخ مصالح ساختمانی بوده است. علاوه بر تورم شدید در بازار زمین که گرانترین بخش هزینه ساختمانی در ساختوسازهای شهر تهران محسوب میشود بنا بر دو علت عمده هماکنون سازندهها با مشکل تامین زمین برای شروع پروژههای ساختمانی مواجهند.
از آنجا که عمده ساختوسازهای شهر تهران به دلیل کمبود موجودی زمین خام در پایتخت روی زمین املاک کلنگی و در قالب عملیات تخریب و نوسازی واحدهای قدیمی انجام میشود، بخش قابل توجهی از این ساختوسازها در نتیجه مشارکت سازندگان با مالکان املاک قدیمی قابل تخریب و نوسازی صورت میگیرد. هماکنون بخش قابل توجهی از مالکان املاک کلنگی شهر تهران به دلیل وجود انتظارات تورمی، عرضه املاک خود به سازندگان برای مشارکت در ساخت را به میزان محسوسی کاهش دادهاند؛ این گروه از مالکان تا زمان تثبیت شرایط تورمی، عرضه املاک کلنگی به سازندهها را محدود کردهاند. این موضوع در بازار معاملاتخرید و فروش زمین و املاک مسکونی کلنگی نیز محسوس است؛ به این معنا که هماکنون نهتنها دسترسی سازندهها به املاک کلنگی برای مشارکت در ساخت با مالکان محدود شده است بلکه متقاضیان خرید ملک کلنگی و زمین نیز برای شروع پروژههای ساختمانی، با مشکل کمبود عرضه زمین مواجهند.
علت دوم برخورد سازندهها با مشکل تامین زمین برای شروع پروژههای ساختمانی، مطالبه نرخ بالا برای مشارکت در ساخت از سمت محدود سازندگانی است که در شرایط فعلی تمایل به تخریب و نوسازی واحدهای مسکونی خود با شراکت سازندگان دارند. در حالی که در سال گذشته نسبت مشارکت در عمده قراردادهای مشارکت در ساخت در مناطق مختلف شهر تهران بهطور متوسط ۶۰ به ۴۰ به نفع مالکان املاک کلنگی بود اما اخیرا مالکان این املاک اقدام به سهمخواهی بیشتر از فرآیند مشارکت در ساخت کردهاند. برخی از این مالکان توقع دارند در شرایط فعلی و به دنبال افزایش قابل توجه نرخ زمین در شهر تهران طی یکسال گذشته، نسبت مشارکت حداقل به سهم ۶۵ درصدی مالکان زمین و ملک کلنگی تغییر یابد؛ این در حالی است که در شرایط فعلی و به دنبال جهش نرخ مصالح و تجهیزات ساختمانی و در نتیجه افزایش هزینه ساخت مسکن در شهر تهران، سازندهها نیز حاضر به کاستن از سهم خود به نفع مالکان املاک کلنگی نیستند و در برابر این سهمخواهی مقاومت میکنند؛ در واقع در شرایط فعلی نوعی «تقابل در تعیین سهم» با شدت بالا، بین سازندهها و مالکان زمین و املاک کلنگی قابل تخریب و نوسازی وجود دارد که این موضوع در بسیاری از موارد، بهعنوان یک مانع قوی از توافق بین طرفین برای مشارکت در ساخت جلوگیری میکند.
در این حالت، اگر چه هر دو سمت مشارکت در ساخت (سازندگان و مالکان املاک مسکونی کلنگی)، به شکل بالقوه قادر و مایل به مشارکت هستند اما هر کدام از طرفین بنا به دلایل خاص خود (سازندگان به دلیل افزایش هزینه ساختوساز و تورم مصالح ساختمانی و مالکان به دلیل افزایش نرخ زمین) حاضر به کاستن از سهمشان در فرآیند مشارکت به نفع طرف مقابل نیستند. به همین علت در شرایط فعلی اگر چه هزینه تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی به میزان قابل توجهی برای سازندهها افزایش یافته است اما مشکلات مربوط به تامین زمین برای ساختوساز به مراتب از مشکل تامین هزینه مصالح برای سمت عرضه پررنگ و محسوستر است.
کاهش میل به تجاریسازی در تهران
تحقیقات میدانی «دنیای ااقتصاد» درخصوص آخرین وضعیت بازار ساختوساز در شهر تهران همچنین از کاهش تمایل سازندهها به تجاریسازی و در مقابل، استقبال بیشتر از ساختوسازهای مسکونی خبر میدهد. در حالی که در نتیجه ساختوسازهای تجاری انبوه به خصوص درچند منطقه از شهر تهران این مناطق به لحاظ تعداد واحدهای تجاری به حالت اشباع رسیده است؛ هماکنون بسیاری از سازندهها با اطلاع از این موضوع ورود به ساختوسازهای تجاری را محدود کردهاند؛ در واقع این گروه از سازندهها متوجه شدهاند که در شرایط فعلی پایتخت برای تجاریسازی کشش ندارد؛ بنابراین طی ماههای اخیر با تغییر کاربری و تغییر برخی از نقشههای آماده ساخت، سهم واحدهای مسکونی از پروژههای چندمنظوره را افزایش و سهم واحدهای تجاری را کاهش دادهاند تا از این طریق نقدپذیری پروژه را افزایش داده و هزینههای ساخت را از سوی دیگر کاهش دهند. نکته مهم دیگری که هم اکنون در بازار ساختوساز شهر تهران مشاهده میشود آن است که در شرایط فعلی برخلاف برخی دورههای قبل، سازندهها دیگر با هر نرخی حاضر به ساختوساز نیستند؛ در شرایط فعلی چشمانداز هزینهای ساخت مسکن به قدری مبهم و نامشخص است که ساختوساز به فعالیتی توام با ریسک تبدیل شده و سازندهها نمیتوانند با هر نرخی اقدام به مشارکت در ساخت کنند. بنابراین در شرایط فعلی عمده سازندههای مسکن با احتیاط بسیار زیادی اقدام به توافق با مالکان برای شروع پروژههای عمرانی میکنند؛ چراکه به دلیل افزایش هزینه ساخت، جهش نرخ مسکن وافزایش شکاف بین قدرت خرید متقاضیان مسکن و نرخ واحدهای مسکونی، یک نگرانی دیگر از بابت فروش نرفتن واحدها یا طولانی شدن دوره فروش آپارتمانها بعد از اتمام عملیات ساخت در میان سازندهها وجود دارد.
منبع: اقتصاد نیوز
