عایدی ساختوساز مسکن در شهر تهران بر اساس یک آمار رسمی و یک برآورد واقعی محاسبه شد. آمار رسمی مربوط به میانگین نرخ زمین در مناطق بیستودوگانه شهر تهران است و هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی نیز بهطور میانگین برآورد شده است.
گسترشنیوز: بر این اساس درحالحاضر عایدی ساختوساز مسکونی در تهران بهطور متوسط ۵۷ درصد برآورد میشود. این رقم براساس وضعیت بازار زمین و مصالح ساختمانی پس از وقوع بخشی از شوکهای ارزی در امسال یعنی در تابستان سال ۹۷ استخراج شده است. میانگین نرخ زمین در تهران در فصل تابستان ۸ میلیون و میانگین نرخ هر مترمربع آپارتمان مسکونی در این فصل ۷ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بوده است.
دو جزء اصلی موثر در نرخ تمام شده ساخت مسکن «بهای زمین» و «هزینه مصالح ساختمانی» است. آمار رسمی از میانگین نرخ زمین در پایتخت بهصورت فصلی و بر اساس نرخ معاملات انجام شده بهطور دقیق محاسبه و منتشر میشود و همین آمار در گزارش حاضر مبنای محاسبه حاشیه سود ساختوساز در تهران قرار گرفته است. اما در مورد هزینههای ساختوساز با توجه به تنوع بالا و دامنه وسیع قیمتی مصالح ساختمانی و البته دخیل بودن سلیقه سازنده در نوع مصالح مورد استفاده نمیتوان رقم دقیق هزینههای ساخت مسکن را استخراج کرد. برآوردی که «دنیای اقتصاد» در این گزارش مبنا قرارداده، بر اساس سفارش کار یک دستگاه دولتی زیرمجموعه وزارت راه و شهرسازی به پیمانکاران سازنده مسکن برای ساخت مجتمع مسکونی بلند مرتبه در یکی از مناطق جنوب غربی تهران استخراج شده است. در این سفارش بهای مترمربعی ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بهعنوان نرخ نهایی ساخت مسکن اعلام شده که با کسر میانگین نرخ زمین در منطقه، هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی معادل ۲ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان شناسایی شده است. طبیعی است این رقم در تمام ساختوسازهای مسکونی مبنا نیست و ساختوساز در گروهی از مناطق با بهای بیشتری انجام میشود و در عین حال ممکن است هزینه ساخت در مناطق فرسوده و جنوبی تهران از برآورد مذکور کمتر باشد. اما با توجه به اینکه برآورد پیمانکار این پروژه دولتی در اوایل پاییز و بر اساس آمارهای قطعی از بازار زمین و مصالح ساختمانی در تابستان محاسبه و اعلام شده است، میتوان برای برآورد حاشیه سود ساختوساز به آن تکیه کرد.
با مروری بر آمارهای میانگین نرخ زمین و افزودن رقم برآورد متوسط هزینه ساختوساز به آن، بهای تمام شده مسکن به تفکیک مناطق مختلف پایتخت بهدست میآید که از مقایسه آن با میانگین نرخ فروش آپارتمان مسکونی در گزارش رسمی مرکز آمار، میتوان حاشیه سود ساختوساز مسکن در مناطق تهران را نیز برآورد کرد. البته این برآورد بر اساس قیمتهای فروش مسکن در تابستان محاسبه شده و طبیعی است با توجه به تغییرات قیمتی در پاییز امسال تاکنون دستخوش تغییر شده است؛ ضمن اینکه بهای فروش مسکن در یک تا دو سال آینده با توجه به نوسانهای شدید قیمتی اخیر و نبود چشمانداز دقیقی از وضعیت دیگر بخشهای اقتصادی، قابل پیشبینی نیست، اما قطعا با وضعیت فعلی متفاوت خواهد بود.
بهطور کلی مناطق پایتخت به لحاظ حاشیه سود ساختوساز به چهار گروه قابل تقسیمبندی هستند. گروه اول مناطق لوکس تهران واقع در نوار شمالی شهر هستند که عایدی قابل توجهی از ساختوساز در این مناطق نصیب سازندگان میشود. البته ساختوساز در این مناطق هزینههای به مراتب بیشتری در مقایسه با اغلب مناطق دیگر دارد اما به همین نسبت عایدی بیشتری نیز به دنبال خواهد داشت. حاشیه سود ساختوساز در منطقه یک تهران بین ۲ تا ۵/ ۲ برابر هزینه تمام شده ساخت مسکن است و در مناطق ۲ و ۳ نیز تا دو برابرهزینه ساخت، انتفاع از ساختوساز نصیب سرمایهگذاران ساختمانی میشود.
گروه دوم مناطق متوسط تهران هستند که میتوان از آنها با عنوان پرمعاملهترین و پر ساختوسازترین مناطق پایتخت نیز یاد کرد. سه منطقه ۴، ۵ و ۶ تهران در این گروه میگنجد که سرمایهگذاری ساختمانی در آنها بهطور میانگین بین ۶۰ تا ۷۰ درصد بازدهی دارد. بخش دیگری از بازار مسکن، مناطق اطراف نوار میانی پایتخت هستند. خیابان انقلاب و آزادی بهعنوان معبری که دو نیمه شمالی و جنوبی تهران را از یکدیگر جدا کرده است در اطراف خود مناطقی همچون ۹، ۱۰ و ۱۱ را دارد که به لحاظ حاشیه سود ساختوساز از دو گروه قبلی در مرتبه پایینتری قرار دارند. در این مناطق بهطور میانگین ۲۵ درصد سود از ساختوساز مسکونی نصیب سازندگان میشود که دستکم از نرخ سود بانکی بیشتر است.
چهارمین و آخرین گروه مناطق به لحاظ میزان عایدی ساختوساز، عمدتا زیر محور میانه پایتخت قرار گرفتهاند و میتوان از آنها بهعنوان مناطق فرسوده نیز یاد کرد. حاشیه سود ساختوساز در بازار املاک فرسوده پایتخت با هیچیک از دیگر مناطق قابل مقایسه نیست. بررسی «دنیای اقتصاد» حاکی است هزینه ساخت و فروش آپارتمان در این مناطق اغلب سر به سر شده و حتی با احتساب هزینه ساخت ۲ میلیون و ۹۰۰ هزار تومانی مبنای این محاسبات، گاهی ساختوساز در این مناطق زیانده میشود.
البته تحقیقات میدانی نشان میدهد هزینه ساخت در مناطق ۱۶ تا ۲۰ تهران بهطور میانگین حدود ۲ میلیون تومان در هر مترمربع است و به تناسب نیاز متقاضیان مسکن از مصالح با قیمتهای پایینتر در ساختوسازهای مذکور استفاده میشود. اما حتی اگر بهای ۲ میلیون تومانی را در محاسبات مبنا قرار دهیم، عایدی ساختوساز در بافت فرسوده شهر حدود ۱۰ درصد خواهد بود که با حداقل حاشیه سود دیگر مناطق تهران (۲۵ درصد) فاصله زیادی دارد. در چنین شرایطی بیمیلی سازندهها به ساختوساز در بافت فرسوده دور از انتظار نیست. سال گذشته که دولت از بسته نوسازی بافتهای فرسوده رونمایی کرد، عدهای از سازندهها به سمت مناطق فرسوده رفتند و پروژههایی را در این مناطق کلید زدند. اما این وضعیت دوام چندانی نیافت چراکه آنها به دنبال وعده دریافت تسهیلات با نرخ تک رقمی این تصمیم را گرفتند، اما وقتی وعده مذکور عملی نشد، سازندهها و سرمایهگذاران ساختمانی نیز از تصمیم خود منصرف شدند و تعریف پروژههای جدید در بافتهای فرسوده روند کاهشی پیدا کرد.
درحالحاضر امکان استفاده از تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن با نرخ سود ۱۸ درصد برای سازندهها فراهم است اما بسیاری از سازندهها در ماههای اخیر اعلام کردهاند که با توجه به نرخ تمام شده تجهیز منابع، استفاده از تسهیلات مذکور برای آنها به صرفه نیست. منطق جمعبندی سازندهها در این رابطه، اکنون با محاسبه حاشیه سود مسکن بر اساس بهای زمین و مصالح در تابستان امسال مشهود شده و بیمیلی آنها به ساختوساز در بافتهای فرسوده دیگر پوشیده نیست. سر به سر شدن بهای ساخت و نرخ مسکن در این مناطق یا حاشیه سود اندک حول و حوش ۱۰ درصدی مهمترین مانع رونق ساختوساز در این مناطق است که خود بهعنوان مانع احیای بافتهای ناکارآمد و فرسوده شهری قابل ارزیابی است.
منبع: دنیای اقتصاد
