طبق آمار رسمی بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی، متوسط نرخ هر مترمربع واحد مسکونی به حدود ۱۷۰ میلیون ریال رسیده است و از این بابت کارشناسان و متولیان بازار مسکن متهمان متعددی را برای افزایش بهای آن فهرست میکنند.
تلاطم در بازارهای موازی نظیر سکه و ارز، فعالیت دلالان و سفته بازان، فشار تورمی ناشی از بودجه انقباضی دولت در سال ۹۹، تراز نبودن بودجه و هزینههای دولت و رشد نرخ تورم در سال ۹۸ از جمله متهمان رشد نرخ مسکن در ماههای اخیر به شمار میروند.
یکی دیگر از متهمان این پرونده که همواره مورد استناد سازندگان مسکن قرار میگیرد، رشد بهای نهادههای ساختمانی در بازار است؛ این نهادهها دایره وسیعی از مصالح تا خدمات ساختمانی را در بر میگیرد و در کنار رشد نرخ زمین که عنصر تعیینکننده در بهای تمام شده تولید در بخش مسکن است، نرخ نهایی را رقم میزند.
به باور کارشناسان، نرخ تمام شده ساخت مسکن فارغ از هیاهوی دلالان و نوسانات بازار قابل ارزیابی است و حتی در صورت مهار نوسان سازان بازار املاک و رهایی این بازار از لطمات سفته بازان، نمیتوان انتظار داشت که خانه به قیمتی کمتر از بهای تمام شده آن به فروش برسد مگر آنکه رکود در این صنعت به قدری شدید باشد که سازندگان برای کاستن از زیان انباشته شده خود و تامین نقدینگی مجبور شوند ملک را به بهایی کمتر از آنچه ساختهاند به فروش برسانند.
از این دیدگاه نگاهی به شاخص نرخ نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران در سال گذشته که مرکز آمار ایران محاسبه میکند، خالی از لطف نیست زیرا نشان میدهد که به طور متوسط ۱۲ ردیف کالا و خدمت بخش مسکن ۳۵.۱ درصد رشد را در سال ۹۸ پشت سر گذاشتند.
اگر مبنای رشد نرخ مسکن را نرخ ۳۳.۹ درصدی بهای هر مترمربع واحدمسکونی معامله شده در شهر تهران در اردیبهشت ماه در نظر بگیریم که بانک مرکزی آن را محاسبه کرده، رابطه مستقیمی بین افزایش نرخ مصالح ساختمانی و رشد نرخ مسکن در کلانشهر تهران بهوجود میآید.
البته همیشه اینطور نیست و در سال ۹۷ که نرخ نهادههای ساختمانی مسکونی شهر تهران رشد ۴۷.۸ درصدی را پشت سر گذاشته بود، بهای مسکن در اردیبهشت ماه ۹۸ برابر ۱۱۲ درصد رشد را پشت سر گذاشته بودیعنی افزایش نزدیک سه برابری.
یافتههای مرکز آمار ایران نشان میدهد که شاخص بهای نهادههای ساختمانی مسکونی شهر تهران در همه فصلهای سال گذشته روند رو به رشد داشته است و در فصل بهار با ۱۴.۱ درصد بیشترین رشد فصلی را تجربه کرده است.
در میان گروههای اجرایی شاخص نرخ نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران، گروه "سیمان، بتن، شن، ماسه" با ۴۸.۶ درصد، گروه "گچ و گچکاری" ۴۳.۴ درصد، گروه "انواع بلوک سفالی آجر" با ۵۳.۹ درصد، گروه "موزاییک، کاشی، سرامیک" با ۴۵.۳ درصد، گروه "چوب" با ۴۲ درصد، و گروه "تاسیسات برقی" با ۴۵ درصد، بیشترین میزان افزایش نرخ را در سال گذشته پشت سر گذاشتند.
همچنین گروه گروه "سنگ" ۳۴.۶ درصد، گروه "آهن آلات، میلگرد، پروفیل درب و پنجره"۲۸.۵ درصد، گروه "ایزوگام، قیر و گونی و آسفالت" ۱۹.۴ درصد، گروه "شیرآلات بهداشتی" ۲۷.۸ درصد، گروه "تاسیسات مکانیکی و انواع عایق حرارتی" ۳۹.۲ درصد، گروه "یراق آلات درب و پنجره" ۳۶.۵ درصد، گروه "نقاشی ساختمان" ۳۶.۷ درصد، گروه "شیشه" ۲۸.۹ درصد و گروه خدمات ۲۵ رصد افزایش نرخ داشتند.
با وجود این آمار، دست اندرکاران صنعت تولید مصالح ساختمانی بر این باورند که افزایش نرخ مصالح آنگونه که به نظر میرسد اثر بالایی بر بازار مسکن ندارد چنانچه عبدالرضا شیخان دبیر انجمن کارفرمایان صنعت سیمان چندی پیش در گفتوگو با رسانهها گفته بود سهم سیمان از هر مترمربع ساخت یک ساختمان یک درصد است و این عدد باعث رشد نرخ مسکن نمیشود.
دکتر مهدی روانشادنیا عضو هیات علمی دانشگاه علوم تحقیقات تهران و کارشناس صنعت ساختمان در این باره معتقد است در کنار افزایش نرخ مصالح و نهادههای ساختمانی، نباید از عامل اصلی ایجاد تورم یعنی بحث ارزش ذاتی پول ملی غافل بود.
به عقیده وی، همانطور که نرخ برابری پول ملی در مقابل ارزهای رایج اثر خود را بر همه کالاها گذاشته، بر بخش مسکن و نهادههای آن نیز اثرگذار است همانطور که در سالهای گذشته اثر مستقیم نرخ ارز را بر بازار مسکن شاهد بودیم.
این استاد دانشگاه با یادآوری اینکه بازار مسکن در ایران یک بازار سرمایهای به شمار میرود، اظهارکرد: این بازار همچون دیگر بازارهای سرمایه از تغییرات در سطح اقتصاد کلان تاثیر میپذیرد.
روانشادنیا اظهارکرد: اگر در سالهای گذشته افزایش نرخ مسکن در استان پر جمعیتی چون تهران را شاهد بودیم، این افزایش بیشتر به خاطر رشد تقاضا در این بازار بود اما امروز افزایش نرخ بخش مسکن بیش از عرضه و تقاضا از بازار ارز تاثیر پذیرفته است.
وی در عین حال یادآور شد: نهادههای تولید در هر صنعتی بر نرخ تمام شده محصول نهایی تاثیر میگذارد و بازار مسکن نیز از این قاعده مستثنا نیست.
این استاد دانشگاه یادآور شد: اگر بازار مصالح و نهادههای بخش ساختمانی در یک سال گذشته ۳۵ درصد رشد کرده است، بیتردید همین میزان افزایش بر نرخ تمام شده خانه عرضه شده به خریدار نهایی نیز اثر خود را گذاشته است و اینطور نیست که تصور کنیم همه افزایشها در بازار مسکن به دلیل تلاطم در بازارهایی چون طلا و ارز است.
