دلالان مسکن دیگر شانسی ندارند؛ سودای سوداگری تمام شد

گسترش نیوز:  در سال‌های اخیر، بازار مسکن ایران با چالش‌های جدی مانند افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها و کمبود عرضه واحدهای مسکونی مناسب مواجه بوده است. یکی از عوامل کلیدی این بحران، احتکار املاک توسط سرمایه‌گذاران بزرگ و خالی نگه‌ داشتن آن‌ها به منظور سوداگری است. این پدیده نه تنها دسترسی خانوارهای دهک‌های میانی و پایین را  به مسکن را دشوار می‌کند، بلکه تورم اجاره‌بها را نیز تشدید می‌نماید. بر اساس برآوردهای مرکز آمار ایران، بیش از ۱.۵ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که عمدتاً در کلان‌شهرها متمرکز شده‌اند. 

مبانی قانونی و دامنه شمول مالیات

بر اساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر، در صورتی که بیش از ۱۲۰ روز در سال مالیاتی (از ابتدای فروردین تا پایان اسفند) بدون سکنه یا کاربر باقی بمانند، مسکن خالی تلقی می‌شوند. تشخیص این موضوع بر پایه داده‌های سامانه ملی املاک و اسکان کشور به نشانی amlak.mrud.ir  صورت می‌گیرد؛ سامانه‌ای که از سال ۱۴۰۰ راه‌اندازی شده و نقش مهمی در شناسایی املاک احتکاری دارد. طبق این ماده، مالکان حقیقی و حقوقی واحدهای خالی از سکنه، موظف به پرداخت مالیات بر درآمد اجاره بالقوه هستند که به‌ صورت تصاعدی محاسبه می‌شود:

• ۶ برابر مالیات متعلقه در سال اول خالی ماندن
• ۱۲ برابر در سال دوم
•  ۱۸ برابر از سال سوم به بعد

این ضرایب بدون در نظر گرفتن معافیت‌های موضوع ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم (از جمله معافیت اجاره‌بها برای واحدهای کوچک) اعمال می‌گردد.

این رویکرد پلکانی، انگیزه‌ای قوی برای اجاره یا فروش سریع املاک ایجاد می‌کند. با این حال، اجرای آن در سال‌های ابتدایی (۱۴۰۰-۱۴۰۲) با چالش‌هایی مانند عدم همکاری کامل مالکان در ثبت اطلاعات سامانه مواجه بوده است. بر اساس گزارش‌های سازمان امور مالیاتی، تا پایان سال ۱۴۰۳، تنها حدود ۳۰ درصد املاک مشکوک به خالی بودن شناسایی و مالیات‌ستانی شده‌اند، که نشان‌دهنده نیاز به تقویت زیرساخت‌های دیجیتال و جریمه‌های تشدیدی است. علاوه بر این، برای شهرهای کوچک‌تر و روستاها، جریمه‌ای معادل ۲۰ درصد مالیات سال اول اعمال می‌شود، که این تمایز جغرافیایی، تمرکز سیاست را بر کلان‌شهرها توجیه می‌کند اما ممکن است نابرابری منطقه‌ای ایجاد کند.

در حوزه املاک لوکس، قوانین سال ۱۴۰۱ تکمیل‌کننده این چارچوب است؛  واحدهای مسکونی و باغ‌ویلاهایی با ارزش بیش از ۲۰ میلیارد تومان (به‌روزرسانی‌شده بر اساس تورم)، مشمول ۲.۵ هزارم ارزش مازاد به عنوان مالیات سالانه می‌شوند.

نحوه محاسبه و فرمول 

محاسبه مالیات بر اساس مواد ۵۳، ۵۴ و ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم انجام می‌شود و بر ارزش اجاره بالقوه تکیه دارد. مراحل به شرح زیر است:

۱. تعیین ارزش اجاره ماهانه: بر اساس نرخ مترمربعی بازار (از داده‌های وزارت راه و شهرسازی). برای مثال، فرض کنید ملکی ۱۲۰ متری در تهران با نرخ اجاره ۶۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع، ارزش اجاره ماهانه‌ای معادل ۷,۲۰۰,۰۰۰ تومان (۱۲۰ × ۶۰,۰۰۰) دارد.

۲. کسر استهلاک: طبق ماده ۵۳، ۲۵ درصد بابت هزینه‌ها و استهلاک کسر می‌شود. در مثال فوق: ۱,۸۰۰,۰۰۰ تومان (۲۵% × ۷,۲۰۰,۰۰۰)، که درآمد مشمول مالیات را به ۵,۴۰۰,۰۰۰ تومان می‌رساند.

۳. اعمال نرخ مالیات اجاره: بر اساس ماده ۱۳۱، نرخ پلکانی است: ۱۵% برای درآمد تا ۶۰۰ میلیون ریال سالانه، و ۲۰% برای مازاد. برای درآمد ماهانه ۵,۴۰۰,۰۰۰ تومان (سالانه حدود ۶۴,۸۰۰,۰۰۰ تومان)، نرخ متوسط ۱۵% اعمال می‌شود، که مالیات ماهانه را به ۸۱۰,۰۰۰ تومان (۱۵% × ۵,۴۰۰,۰۰۰) می‌رساند.

۴. ضریب خالی بودن: برای سال اول، ۶ برابر (۴,۸۶۰,۰۰۰ تومان ماهانه)؛ سال دوم، ۱۲ برابر (۹,۷۲۰,۰۰۰ تومان)؛ و سال سوم به بعد، ۱۸ برابر (۱۴,۵۸۰,۰۰۰ تومان).

این محاسبات، بر اساس دستورالعمل ابلاغی سازمان امور مالیاتی در سال ۱۴۰۰، وحدت رویه ایجاد کرده است. برای املاک شراکتی، مالیات به نسبت سهم هر شریک تقسیم می‌شود، و برای مالکان با بیش از ۵ واحد خالی، ضرایب دو برابر می‌گردد.

نحوه محاسبه، مشاهده و پرداخت مالیات

مالکان می‌توانند میزان مالیات متعلقه را از طریق درگاه ملی خدمات مالیاتی (my.tax.gov.ir) مشاهده و پرداخت کنند. ورود به این سامانه نیازمند ثبت‌نام با کد ملی و شماره تلفن همراه است. پس از ورود، بخش «واحدهای مسکونی خالی از سکنه» وضعیت مالیاتی املاک را نمایش می‌دهد و امکان پرداخت مالیات نیز از طریق همین درگاه یا سایت payments.tax.gov.ir فراهم است.

طبق اعلام سازمان امور مالیاتی، مودیان پس از ابلاغ نهایی مبلغ مالیات، تنها یک ماه فرصت پرداخت دارند. در صورت عدم پرداخت، مالیات قطعی صادر شده و ملک موردنظر تا زمان تسویه، ممنوع‌المعامله خواهد بود. دفاتر اسناد رسمی نیز موظف‌اند پیش از انتقال ملک، مفاصاحساب مالیاتی مربوط به ماده ۵۴ مکرر را دریافت کنند؛ در غیر این صورت، در پرداخت مالیات متضامناً مسئول خواهند بود.

جزئیات تکمیلی دستورالعمل اجرایی

در دستورالعمل رسمی سازمان امور مالیاتی، موارد زیر نیز تصریح شده است:

۱. مبنای شناسایی خانه خالی، استعلام از سامانه املاک و اسکان است.

۲. واحدهای مسکونی مشترک، بر اساس سهم هر شریک جداگانه مشمول مالیات خواهند شد.

۳. در شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر، مالیات خانه خالی به‌صورت جریمه‌ای معادل ۲۰ درصد مالیات سال اول محاسبه می‌شود.

۴. اگر مالک بیش از پنج خانه خالی داشته باشد، ضرایب مالیاتی فوق دو برابر اعمال می‌شود.

سخن پایانی

قانون مالیات بر خانه‌های خالی در ظاهر یک ابزار مالیاتی است، اما در عمل هدفی تنظیمی و کنترلی را دنبال می‌کند.  با این حال، کارشناسان معتقدند موفقیت اجرای این قانون، به تکمیل پایگاه جامع اطلاعات املاک، اتصال برخط میان دستگاه‌های ذی‌ربط، و نظارت دقیق بر صحت داده‌های سکونتی وابسته است. در غیر این صورت، این قانون به‌ جای مهار سوداگری، می‌تواند به ابزاری برای فشار بر مالکان خرد تبدیل شود.