مانع بزرگ بر سر راه جوانان / قیمت خانه ابرنجومی شد!

مسئله مسکن یکی از محورهای اصلی زندگی بشریت است و به دلیل ارتباط مستقیم با وضعیت معیشت و رفاه زندگی افراد، بازار مسکن در کشور بسیار اهمیت دارد.

در گزارش روزهای اخیر با توجه به افزایش قیمت‌ مسکن در پایان سال (۱۴۰۲)، به بررسی وضعیت نرخ خرید و فروش « منطقه ۱۳ » و «منطقه ۱۴» و «منطقه ۱۵» و «منطقه ۱۶» و «منطقه ۱۷» و «منطقه ۱۸» پرداختیم؛ حال قصد داریم در گزارش پیش رو نرخ خرید و فروش در «منطقه ۱۹» تهران را بررسی کنیم.

براساس آمار قیمت‌ها، برای خرید یک واحد ۷۸ متری در منطقه ۱۹ محله اسفندیاری – بوستان تهران، ۹ سال ساخت، نیازمند حداقل ۴ میلیارد و ۷۵۸ میلیون تومان است.

اگر بگوییم مسکن برای مردم به رؤیا تبدیل شده است، بیراه نیست؛ افزایش قیمت خانه همراه با رکود تورمی در بازارمسکن عواقب بدتری در پی خواهد داشت؛ افزایش نرخ مسکن در بازار، مانع بزرگی برای ازدواج و رشد جوانی جمعیت خواهد بود.

قیمت واقعی مسکن، چقدر با قیمت خرید و فروش آن تفاوت دارد؟

رشد واقعی قیمت آپارتمان، در ابتدای سال ۱۴۰۳، قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران به قیمت ثابت سال ۹۰، حدود ۴ میلیون و ۳۰۰‌هزار تومان بوده است. نرخ تورم واقعی مسکن یک دهه گذشته –به طور دقیق، ۱۲ سال اخیر- حاوی دو پیام مشخص است؛ پیام اول، رشد شدید و بی‌سابقه قیمت واقعی مسکن و پیام دوم، ‌ اثر بالابرنده‌های فراتر از «نرخ رشد شاخص قیمت مصرف‌کننده».

دنیای اقتصاد نوشت: قیمت واقعی مسکن طی دهه ۷۰، ‌ نه تنها افزایش پیدا نکرد که در آن زمان، ۴۰‌درصد افت کرد. قیمت واقعی آپارتمان‌های تهران همچنین طی دهه ۸۰ که بازار ملک با دو جهش قیمت اسمی در سال‌های ۸۱ و ۸۶ روبه‌رو شد، تنها ۵۹‌درصد افزایش یافت.

به این ترتیب، آنچه از سال ۹۰ تاکنون اتفاق افتاده، در مقایسه با دو دهه قبل از آن، بی‌سابقه بوده است و علت یا علل آن باید بررسی شود. تصویری که از فراز و فرود قیمت واقعی مسکن از سال ۹۰ تاکنون در این بررسی روی نمودار قابل مشاهده است، نوسانات معنادار در ۴ مقطع زمانی را نشان می‌دهد. این نوسانات، اثر همان «بالابرنده‌ها» است که در مقاطعی، عامل رشد چشمگیر قیمت شدند و در مقاطعی، اثر صعودی آنها از بین رفته و در نتیجه، قیمت آرام گرفته است.

در فاصله سال‌های۹۷ تا ۹۹ یعنی مقطعی که «انتظارات تورمی» تحت‌تاثیر ریسک غیراقتصادی و سپس جهش ارزی، افزایش پیدا کرد، قیمت واقعی مسکن در تهران میانگین ۳۸‌درصد در سال جهش پیدا کرد (قیمت اسمی در این فاصله، سالانه رشد میانگین ۷۱ درصدی داشت).

در سال ۱۴۰۰ اما به دنبال «کاهش انتظارات تورمی تحت‌تاثیر دو انتخابات آمریکا و ایران»، نوعی امیدواری نسبت به آینده شکل گرفت و اثر آن در بازار مسکن به شکل کاهش انگیزه و بازیگری «تقاضای غیرمصرفی»، باعث افت ۸ درصدی قیمت واقعی در آن سال شد.

در سال ۱۴۰۱، با شروع دوباره مذاکرات برجامی، سطح انتظارات تورمی باز هم کاهش یافت و تاثیرش روی رفتار معامله‌گران ملکی، بیشتر شد به‌طوری که قیمت واقعی مسکن در سال ۱۴۰۱ به میزان ۲۳‌درصد افت کرد.

دو سال پیاپی رشد منفی قیمت واقعی مسکن، اثر معنادار متغیر «انتظارات تورمی» را تایید می‌کند چرا که جهت صعودی همین متغیر در سال‌های قبل‌تر، روی صعود قیمت واقعی را شاهد بودیم.

در سال ۱۴۰۲ بار دیگر، شرایط بیرونی بازار مسکن، تا حدودی شبیه سال‌های قبل از ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ شد به‌طوری که بروز تنش‌های منطقه‌ای و تحت‌الشعاع‌ قرار گرفتن نبض دلار از ریسک‌ها در سال گذشته به رشد ۲۴‌درصدی قیمت واقعی مسکن در تهران منجر شد.

مقایسه ارقام رشد قیمت واقعی در این ۴ مقطع مشخص می‌کند، طی دو سال ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱، یک آرامش نسبی در بیرون بازار مسکن توانست، میزان رشد واقعی قیمت در ۹۷ تا ۹۹ را تا حدودی خنثی کند. البته طی دو سال گذشته، «کاهش شدید نرخ رشد نقدینگی» نیز تا حدودی بر مهار تورم ملکی اثرگذار بوده است، هر چند کارشناسان اقتصادی معتقدند، در کوتاه‌مدت، انتظارات بیشترین تاثیر را روی نبض قیمت مسکن دارد.