چرا در نوسازی بافت فرسوده موفق نبودیم؟

نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری بعد از وقوع زلزله بم مورد توجه دستگاه‌های مسئول مانند وزارت راه و شهرسازی، سازمان مدیریت بحران، شهرداری و... قرار گرفت.

گسترش‌نیوز: شهرداری‌ها و در راس آنها شهرداری تهران با اعمال تخفیفاتی در صدور پروانه بافت‌های فرسوده تصمیم گرفتند این جریان را تسریع ببخشد و از طرفی دولت نیز نوسازی بافت‌های فرسوده را به عنوان محوری‌ترین برنامه خود معرفی کرد و سعی کرد تا حد امکان تسهیلات را به این مناطق هدایت کند. با این وجود سیاست هایی که به کار گرفته شد تا به امروز نتوانسته تغییر محسوسی در این بافت‌ها ایجاد کند.

گسترش‌نیوز در رابطه با علل ناکارآمدی سیاست‌های نوسازی بافت‌های فرسوده سراغ صاحب نظران صنعت ساختمان رفته و نظرات آنها را جویا شده است.

عدم استقبال بانک‌ها از پرداخت تسهیلات نوسازی

علی عندلیبی، عضو هیات مدیره کانون سراسری انبوه سازان مسکن و ساختمان کشور به «گسترش نیوز» گفت: مسائل حقوقی و فنی مختلف باعث شده تا انبوه سازان و سرمایه‌گذاران رغبتی به فعالیت در این بافت‌ها نداشته باشند.

وی افزود: یکی از مهم‌ترین چالش‌های انبوه سازان راضی کردن ساکنان به تجمیع است. بارها اتفاق افتاده که عدم تمایل یک نفر به نوسازی باعث شده تا عملا یک پروژه بزرگ متوقف شود. متاسفانه علیرغم قوانین خوبی که در این خصوص وجود دارد اما پیگیری کارها سال‌ها زمان می‌برد و این برای سرمایه‌گذار و انبوه ساز میسر نیست.

عضو هیات مدیره کانون سراسری انبوه سازان مسکن و ساختمان کشور ادامه داد: با توجه به اینکه سود تسهیلات نوسازی بافت‌های فرسوده اندک است و از طرفی بازپرداخت آن ۱۲ سال تعیین شده، بانک‌ها از ارائه این وام‌ها به مردم و سازندگان استقبال نمی‌کنند؛ معضلی که ریشه در بنگاهداری بانک‌ها دارد.

عندلیبی در ادامه به مشکل مالکیت در بافت‌های فرسوده اشاره کرد و گفت: موضوع مالکیت در بافت‌های فرسوده به دلیل قدمت بالا، شرایط پیچیده‌ای دارد. بسیاری از خانه‌ها چندین وارث دارند و بسیاری از آنها فاقد سند هستند که این چالش‌ها استفاده کردن از امتیازات و خدمات دولت و شهرداری‌ها را غیر ممکن می‌کند.

وی در ادامه به ارائه راهکار برای نوسازی بافت‌های فرسوده پرداخت و افزود: دولت باید با ساکنان محله‌های مختلف رایزنی کرده و بعد از تملک، بافت را در اختیار انبوه ساز قرار بدهد تا بعد از تخریب بافت قدیمی و ایجاد محله جدید، دولت یا شهرداری واحد‌های خود را در اختیار مردم قرار دهد و انبوه ساز هم سهم خود را به فروش برساند. در غیر این صورت نوسازی به صورت تک پلاک به دلیل عرض بسیار کوچک معابر و قوانینی مانند عقب نشینی امکان‌پذیر نیست و شاید با ادامه این روند ۱۰۰ سال دیگر هم بافت‌های فرسوده نوسازی نشوند.

مشکلات سرمایه داران برای ورود به بافت فرسوده

منصور غیبی، کارشناس مسکن نیز به خبرنگار «گسترش نیوز» گفت: امروزه بافت‌های فرسوده در حال تغییر کاربری از مسکونی به خدماتی هستند و خانه‌های زیادی نقش انباری را برای مغازه‌ها و تولید‌کنندگان ایفا می‌کنند. هر اندازه این روند توسعه پیدا کند، تخریب و نوسازی این بافت‌ها سخت تر می‌شود.

وی افزود: نکته مهم ترغیب سرمایه داران به حضور در بافت فرسوده توسط طرف دولت و شهرداری است که کماکان در این رابطه موفق نبوده است. سرمایه دار می‌داند که چنانچه همین سرمایه را در سایر مناطق شهر به کار بگیرد، با ریسک کمتر سودآوری بیشتری به‌دست خواهد آورد.

غیبی با اشاره به مشکلات ثبتی در بافت‌های ناکارآمد خاطر نشان کرد: مالکیت وراثتی و از طرفی نداشتن سند و همچنین زیاده خواهی برخی از ساکنان در فرآیند تجمیع و در نتیجه اخلال در کار نوسازی باعث شده تا عملا سرمایه دار عطای نوسازی را به لقایش ببخشد.

این کارشناس مسکن با بیان اینکه باید تمام فرآیند نوسازی تا فروش واحد‌های مسکونی از طرف دولت بررسی شود، اظهار کرد: سرمایه راه خود را پیدا می‌کند و به طور طبیعی از جایی که امنیت نباشد، پول فرار می‌کند. چنانچه دولت قصد تملک و واگذاری به سرمایه‌گذار و سازنده را ندارد، باید نظارت عالیه‌اش را برای حل اختلافات در فرآیند اجرا ایفا کند تا کارها با سرعت پیش برود.

وی خاطر نشان کرد: امروز نه تنها نگران ریزش ساختمان‌ها در زلزله و مدیریت بحران هستیم، بلکه نگرانی مهم تری وجود دارد که این بافت‌ها تبدیل به محلی برای وقوع ناهنجاری‌های اجتماعی شده است. نگاهی به بافت‌های فرسوده‌ای مانند مولوی و هرندی این ناهنجاری‌ها را نشان می‌دهد.

غیبی با اشاره به اینکه فقدان برنامه‌ریزی همه جانبه در نوسازی بافت فرسوده گفت: اینکه صرفا دنبال نوسازی تک پلاک‌ها بدون نوسازی معابر و زیر ساخت‌ها باشیم، راه به جایی نمی‌برد. همین امروز برخی مجتمع‌های مسکونی پارکینگ لازم را تامین کرده‌اند در حالی که عملا به دلیل عرض معبر امکان عبور خودرو وجود ندارد.

وی در پایان گفت: بسیاری از کوچه‌های بافت فرسوده آنقدر کم عرض هستند که امکان عبور یک فرغون بنایی از آنها وجود ندارد، حال چگونه سازندگان می‌توانند مصالح ساختمانی را به محل پروژه انتقال بدهند؟! بنابراین معتقدم باید نگاه دوباره‌ای به نوسازی این بافت‌ها داشته باشیم.

گفت‌و‌گو: سید سجاد موسوی