جابه‌جایی تورم مسکن در پایتخت
با وجودی که نرخ مسکن در کل شهر تهران روند نزولی به خود گرفته، شهریورماه امسال شش منطقه در جنوب پایتخت شامل ۱۱، ۱۶، ۱۷، ۱۲، ۱۵ و ۲۰ با میانگین نرخ ۷.۴ میلیون تومان در هر متر مربع، پیشتاز تورم ملکی بودند.
گسترش نیوز- آمار گویای آن است که مناطق ۱۱، ۱۶، ۱۷، ۱۲، ۱۵ و ۲۰ به ترتیب بیشترین نرخ رشد نرخ مسکن شهر تهران در شهریورماه ۱۳۹۸ را به خود اختصاص داده‌اند. میانگین نرخ مسکن در این مناطق ۷.۴ میلیون تومان است که بیشترین نرخ مربوط به منطقه ۱۱ با میانگین متری ۹.۵ میلیون تومان و کمترین نرخ در این میان به منطقه ۲۰ با متوسط ۶.۶ میلیون تومان در هر متر مربع تعلق دارد.
شهریورماه سال گذشته مناطق ۵، ۲، ۱، ۹، ۱۳ و ۴ به ترتیب بالاترین میزان رشد نرخ سالیانه را تجربه کردند. سال ۱۳۹۷ معمولا در هر ماه مناطق ۵ و ۱ پیشتاز تورم ملکی در پایتخت بودند؛ در حالی که شهریورماه امسال منطقه یک با ۳۹ درصد افزایش نرخ سالیانه، کمترین نرخ رشد را در بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران به خود اختصاص داد. آمار نشان می‌دهد که تورم ملکی در پایتخت از شمال به جنوب جابه‌جا شده اما پس از دو افت ۲.۴ و ۲.۸ درصدی نرخ مسکن در تهران طی دو ماه اخیر، نرخ رشد در مناطق جنوبی نیز در مرداد و شهریور متوقف شده است.
قیمت آپارتمان در هسته مرکزی تهران
با تغییر مسیر بازار مسکن، بالاترین میزان رشد سالیانه نرخ در شهریورماه ۱۳۹۸ به منطقه ۱۱ در مرکز تهران شامل محله‌های آگاهی، اسکندری، باغشاه، پاستور، آذربایجان، جمالزاده، جمهوری، دخانیات و منیریه تعلق داشت اما نرخ آپارتمان در محله‌های مختلف این منطقه، متفاوت است. به طور مثال نرخ پیشنهادی آپارتمان نوساز در منیریه متری ۱۲ تا ۱۶ میلیون تومان است؛ در حالی که در اسکندری نرخ نوساز بین ۱۱ تا ۱۳ میلیون تومان تعیین میشود. هم‌اکنون بر اساس سن ساختمان و امکانات می‌توان با بودجه ۳۵۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان در محله اسکندری آپارتمان خریداری کرد. یک آپارتمان ۶۵ متری شش سال ساخت فول امکانات در اسکندری به مبلغ ۶۷۰ میلیون تومان (متری ۱۰ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان) به فروش می‌رسد. یک واحد ۴۸ متری دو ساله با امکانات کامل نیز ۶۰۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.
در محله پاستور نرخ پیشنهادی یک آپارتمان ۸۰ متری ۱۴ ساله با پارکینگ و انباری، طبقه دوم، بدون آسانسور ۹۰۰ میلیون تومان تعیین شده است. در محله جمهوری خیابان ۱۲ فروردین یک واحد ۷۵ متری دو سال ساخت، فول امکانات، رو به آفتاب ۹۰۰ میلیون تومان (متری ۱۲ میلیون تومان) فروخته میشود.
خانه در نازی‌آباد چند؟
در منطقه ۱۶ که دومین نرخ رشد نرخ سالیانه مسکن شهر تهران به میزان ۸۵ درصد را در شهریورماه داشت محله‌های نازی‌آباد، یاخچی‌آباد، علی‌آباد، تختی، جوادیه و خزانه قرار دارد که میانگین نرخ مسکن در شهریورماه امسال در این منطقه ۷.۳ میلیون تومان در هر متر مربع بود. البته در نازی‌آباد قیمت‌ها بالاتر از این میزان است و نرخ آپارتمان نوساز در این محله متری ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان تعیین میشود که برای آپارتمان‌های لوکس، قیمت‌ها تا متری ۱۵ میلیون تومان و حتی بیشتر هم می‌رسد. یک آپارتمان ۹۲ متری نوساز دارای امکانات کامل در نازی‌آباد یک میلیارد و۱۰۴ میلیون تومان (متری ۱۲ میلیون) قیمت‌گذاری شده است. یک واحد ۷۳ متری شش سال ساخت دارای آسانسور و انباری، بدون پارکینگ در نازی‌آباد به مبلغ ۶۷۰ میلیون تومان (متری ۹ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان) آگهی شده است. یک واحد ۵۷ متری ۱۸ ساله واقع در طبقه اول، بدون آسانسور و پارکینگ در محله نازی‌آباد به مبلغ ۴۶۰ میلیون تومان (متری ۸ میلیون) فروخته میشود.
قیمت پیشنهاد آپارتمان در مناطقی از تهران که بالاترین نرخ رشد سالیانه را در شهریورماه ۹۸ داشتند
محله متراژ سن بنا نرخ (تومان)
منیریه ۵۷ متر ۶ سال ۵۷۰ میلیون
نازی‌آباد ۶۰ متر نوساز ۶۷۰ میلیون
یاخچی‌آباد ۶۰ متر نوساز ۵۲۰ میلیون
فلاح ۶۳ متر نوساز ۴۷۲ میلیون
وصفنار ۴۰ متر ۷ سال ۲۸۰ میلیون
پامنار ۵۵ متر ۱۵ سال ۴۳۰ میلیون
سنگلج ۷۰ متر ۶ سال ۷۵۰ میلیون
افسریه ۶۸ متر ۲ سال ۷۰۰ میلیون
مسعودیه ۵۳ متر ۹ سال ۳۷۰ میلیون
جوانمرد ۵۱ متر ۴ سال ۳۷۰ میلیون
دولت‌آباد ۷۴ متر ۵ سال ۵۶۹ میلیون
شهریورماه احتمالا کف معاملات مسکن بوده است
افزایش ناچیز حجم قراردادهای خرید و فروش مسکن شهر تهران در نیمه مهرماه نسبت به شهریورماه نشان می‌دهد از یک سو بازار از حالت طبیعی بر اساس عرضه و تقاضا خارج شده و از سوی دیگر می‌توان به این جمع‌بندی رسید که معاملات به کف رسیده است.
رکود تاریخی معاملات مسکن شهر تهران حاکی از آن است که درحال‌حاضر گروه غالب خریداران کسانی هستند که به دنبال آپارتمان زیر نرخ می‌گردند. این افراد نیز شامل دو گروه مصرفی و سرمایه‌گذار هستند؛ سرمایه‌گذارانی که نقدینگی مازاد در اختیار دارند و خود را برای رکود ۳ تا ۴ ساله آماده کرده‌اند.
معاملات مسکن در تهران به کمتر از ۳۰۰۰ فقره (۲۷۸۷ فقره) رسیده و ارزیابی‌ها نشان می‌دهد احتمالا تعداد خرید و فروش کمتر از این مقدار نخواهد شد؛ چرا که آمار نیمه اول مهرماه نشان می‌دهد در آغاز پاییز که اصولا باید تعداد قراردادها در هر دو بخش خرید و اجاره نسبت به شهریورماه تا ۵۰ درصد کاهش پیدا کند، شاهد افزایش ۲۵ درصدی قراردادهای خرید و فروش بودیم. این نمایه می‌تواند نشان‌دهنده این موضوع باشد که اولا بازار از حالت طبیعی خود بر اساس نظام عرضه و تقاضا خارج شده، دوما تعداد معاملات به کف رسیده و سوما قراردادها صرفا در فایل‌های زیر نرخ انجام میشود.
با وجودی که معاملات احتمالا به کف رسیده، نمی‌توان با قطعیت عنوان کرد که نرخ نیز به کف رسیده است؛ چرا که نرخ مسکن در تهران دو افت ۲.۴ و ۲.۸ درصد را به ترتیب در ماه‌های مرداد و شهریور نشان داد و پس از آن‌که در خردادماه وارد کانال ۱۳ میلیون تومان شده بود دوباره در شهریورماه به کانال ۱۲ میلیون تومان برگشت و هم‌اکنون میانگین نرخ مسکن شهر تهران ۱۲ میلیون و ۶۶۷ هزار تومان در هر متر مربع است.
خروج برخی فروشندگان از بازار مسکن
از سوی دیگر در روزهای اخیر اتفاق جدیدی در بازار مسکن رخ داده است. مشاوران املاک می‌گویند به دلیل پایین آمدن قیمت‌های پیشنهادی و قطعی مسکن، اخیرا بساز و بفروش‌ها در تکمیل واحدهای نیمه‌تمام تعلل نشان می‌دهند تا بتواند در زمان مناسب، آپارتمان‌های خود را وارد بازار کنند. از سوی دیگر برخی مالکان واحدهای کلیدنخورده که تا پیش از افت نرخ قصد فروش داشته‌اند به دفاتر اعلام کرده‌اند که فایل آنها را موقتا از لیست فروش خارج کنند. به نظر می‌رسد شنیدن بعضی اخبار درخصوص احتمال افزایش نرخ سیمان و مصالح ساختمانی در این رفتار مالکان تاثیرگذار بوده است.
با این وجود حجم انبوهی از آپارتمان‌های خالی برای فروش عرضه شده و می‌توان در میان آنها بسیاری از فایل‌های زیر نرخ را مشاهده کرد. درحال‌حاضر تعداد بی‌شمار آگهی‌ها هیچ تناسبی با تعداد اندک خریداران ندارد. مشاوران املاک عنوان می‌کنند که از تیرماه امسال اوضاع بازار مسکن به نفع متقاضیان تغییر کرده و نشست‌ها معمولا به دلیل عقب‌نشینی خریداران لغو میشود.
منبع: ایسنا
ارسال نظر