«گسترشنیوز» بررسی می‌کند؛
واقعیت‌های نگفته در مورد نرخ‌گذاری بازار مسکن
یک اقتصاددان رفتاری گفت: خریداران اگر بخواهند بدانند که برای خرید ملک دلخواه‌شان چقدر باید بپردازند، نخستین قیمتی که از سمت صاحبان بنگاه‌ها یا فروشندگان عنوان شود آنان را تحت تاثیر قرار خواهد داد. هر قیمتی که به خریداران مسکن به عنوان یک راه‌حل پیشنهاد شود، عامل شکل گیری لنگر است.
گسترشنیوز : وضعیت مسکن از یکی از مهمترین موضوعات چالشی در ایران محسوب میشود. نرخ رشد مسکن از یک سال به سال دیگر در بسیاری از کشور‌ها صفر است. اما ایران به دلیل شرایط خاصی که دارد رشد نرخ مسکن تا دوبرابر نسبت به سال پیش نیز دیده میشود.
عوامل مختلفی در این موضوع تاثیر‌گذار هستند. حامد هدائی، یکی از اقتصاددان رفتاری و روانکاو فروش ایران است که رفتارهای اجتماعی مربوط به خرید وفروش مسکن و تحولات مربوط به آن را مورد روانکاوی قرار داده است در زیر گفت‌و گویی با ایشان در ارتباط با دلایل و فراز و فرود‌های تعیین نرخ مسکن ترتیب داده‌ایم که می‌خوانیم
بازار مسکن چگونه نرخ گزاری میشود؟
عدم تقارن در شدت انگیزه‌ها برای اجتناب از باخت و بهدست آوردن برد در همه جا دیده میشود. طبق این قاعده، نرخ یا دستمزد کنونی نوعی نقطه بازگشت را تعیین می‌کند که افراد آن را معیاری برای حق و ناحق در نظر می‌گیرند که نباید زیر پا گذاشته شود. به عنوان مثال در مدل اقتصادی استاندارد فرض بر این است که در شرایط بحرانی مانند سیل، زلزله مالکین املاک و مستغلات می‌توانند با بالا بردن نرخ، به تقاضای در حال افزایش واکنش نشان دهد. اما طی یک نظر سنجی، ۸۲ درصد شرکت‌کنندگان این کار را بسیار غیر منصفانه تشخیص دادند. آنان آشکارا نرخ افزایش یافته را باختی به حساب آوردند که فروشنده ملک تحمیل می‌کند. یکی از قوانین پایه انصاف این است که سوء استفاده از قدرت بازار برای تحمیل باخت نپذیرفتی است. فرض بر این است که کارفرمایانی که از قوانین انصاف تخطی می‌کنند و با کاهش تولید مجازات می‌شوند و مالکین املاک و مستغلاتی که سیاست‌های قیمت‌گذاری دور از انصاف را پی می‌گیرند، باید انتظار داشته باشند که با کاهش فروش مواجه شوند. مشتریان نیز، از قرار معلوم، قیمت‌های پایین‌تر را به عنوان نقطه بازگشت در نظر می‌گیرند و حس می‌کنند با پراخت مبلغی بیشتر از این قیمت، متحمل باخت می‌شوند.
خریداران خانه در چه جایگاهی می‌توانند انتخاب درستی داشته باشند؟
وقتی افراد در جایگاهی باشند که بتوانند مقابله به مثل انجام دهند، تحمیل باخت غیر منصفانه بر آنان ممکن است مخاطره آمیز باشد. البته، مغز ما به گونه‌ای طراحی نشده که به همان اندازه که پستی را مجازات می‌کند، بهدست و دلبازی پاداش بدهد.
با این حال اگر بخواهیم بر اساس قاعده بازگشت به میانگین حدس‌هایی در خصوص نرخ آتی مسکن بزنیم به دو مولفه اصلی یعنی نرخ اولیه قبل از فرآیند رشد شدید قیمتی مسکن و نرخ نهایی و کنونی آن نیاز خواهیم داشت. به عنوان مثال اگر قبل از شروع رشد قیمتی، یک واحد آپارتمان به نرخ هر متر بیست میلیون تومان فروخته می‌شد و الان در بالاترین نرخ خود به مبلغ ۵۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است. طبق قاعده بازگشت به میانگین، به علت عدم خرید مصرف‌کننده و شکل گیری رکود در سقف پنجاه میلیون تومان، نرخ واقعی به سمت میانگین این دو نقطه، باز خواهد گشت. یعنی جمع این دو نرخ تقسیم بر دو که میشود سی و پنج میلیون تومان. این قاعده در خصوص نرخ ارز، سکه، طلا، و حتی بازار سرمایه می‌تواند صادق باشد.
مهمترین قاعده تاثیر‌گذار بر نرخ مسکن را چه می‌دانید؟
یکی از مهمترین قواعد تاثیر‌گذار بر نرخ مسکن آبشار دسترس‌پذیری نامیده میشود. آبشار دسترس‌پذیری توالی مستقلی از رویدادهاست که امکان دارد از گزارش رسانه‌ای یک رویداد به نسبت کوچک آغاز و به وحشتی عمومی و کارکرد دولتی بسیار بزرگ تبدیل شده باشد. در برخی از موقعیت‌ها یک داستان رسانه‌ای در مورد خطرهای احتمالی توجه قسمتی از عموم را جلب می‌کند که تحریک شده و احساس نگرانی می‌کنند. این واکنش احساسی به خودی خود یک داستان است، که پوشش رسانه‌ای بیشتری ایجاد می‌کند که آن نیز نگرانی و درگیری بسیار بیشتری را به وجود می‌آورد.
قاعده آبشار دسترس‌پذیری چگونه عمل می‌کند؟
طبق این قاعده اگر بخواهیم نرخ مسکن به شدت افزایش یابد نباید اجازه بدهیم جریان اخبار نگران کننده( مثلا افزایش شدید نرخ مسکن و ارز) متوقف شود. رسانه‌ها در جریان رقابت برای داشتن تیترهای جلب توجه کننده، تا جایی که امکان دارد، در خطر‌ها اغراق می‌کنند. موضوع از نظر سیاسی اهمیت می‌یابد، زیرا همه افراد به آن فکر می‌کنند و واکنش نظام سیاسی نیز با توجه به شدت عقاید عمومی تعیین میشود و در این زمان آبشار دسترس پذیری، اولویت‌ها را تغییر می‌دهد.قاعده بر این است که، محدودیت‌های پایه‌ای در توانایی ذهن ما برای مواجهه با خطر باعث میشود یا خطر را کلا نادیده بگیریم و یا ارزش بیش از حدی به آن می‌دهیم. حد وسطی وجود ندارد. میزان نگرانی با احتمال خطر هماهنگی ندارد، شما مدام به صورت مسئله فکر می‌کنید ( داستان وحشت ناک افزایش نرخ مسکن) و اصلا درباره مخرج کسر نمی‌اندیشید که شامل خیلی از موارد بی‌خطر است.
چگونه شایعات نرخ مسکن را چند برابر می‌کند؟
مصرف‌کنندگان مستعد این هستند که احتمال فاجعه را دست بالا بگیریند. این احتمال سبب ایجاد آبشار دسترسی‌پذیری برای تولید شایعاتی میشود که ناامنی اقتصادی را چند صد برابر در جامعه گسترش دهد. وقتی بخشی از مغز کلمه داشتن را تشخیص می‌دهد، به جانب گزینه قطعی متمایل شود و هنگامی که باخت را تشخیص می‌دهد، خلاف همان گزینه را انتخاب می‌کند. این قاعده که شاخص عقلانیت نام دارد نشان می‌دهد که چطور افزایش نرخ دلار در چارچوب (باخت پول) می‌تواند به سایر کالاهای مصرفی( مثل مسکن) سرایت کند تا درد شناختی مازاد پرداخت با گران شدن مسکن یا هر کالای دیگری کاهش بیابد. و آبشار دسترس پذری در تشدید دردشناختی جایگاه بسزایی دارد.
آفتی به نام لنگر در بازار مسکن چگونه عمل می‌کند؟
مورد مهم دیگر اثری است به نام لنگر که در زندگی روزمره بسیار رایج و پر اهمیت است. لنگر هنگامی رخ می‌دهد که افراد، بدون تخمین کمیتی، ارزش خاصی برای آن کمیت ناشناخته در نظر می‌گیرند. به عنوان مثال، اگر از ما بپرسند نرخ یک آپارتمان ۳۰۰ متری در منطقه یک تهران پانزده میلیارد تومان است یا خیر!؟ تخمین ما معمولا اعداد بالاتری را نشان خواهد داد، تا اینکه پرسش لنگر گاه مثلا نرخ ده میلیارد تومان را عنوان کرده باشد. خریداران اگر بخواهند بدانند که برای خرید ملک دلخواه‌شان چقدر باید بپردازند، نخستین قیمتی که از سمت صاحبان بنگاه‌ها یا فروشندگان عنوان شود آنان را تحت تاثیر قرار خواهد داد. هر قیمتی که به خریداران مسکن به عنوان یک راه‌حل پیشنهاد شود، عامل شکل گیری لنگر است.
قضاوت خریداران مسکن تحت چه تاثیری قرار می‌گیرد؟
قضاوت خریداران مسکن تحت تاثیر اعدادی قرار می‌گیرد که آشکارا هیچ اطلاعاتی در بر ندارند. قاعده ایجاد لنگرگاه ذهنی برای تنظیم نرخ در موقعیت‌های نامشخص( تورم که خود محصول چنین موقعیت هایی است) کاربرد فراوانی دارد. روش کار به این شکل است که از یک عدد لنگر برای قیمت‌گذاری شروع کنیم، اعدادی که بسیار زیاد یا کم هستند را ارزیابی کنیم و کم کم تخمین خود را با حرکت ذهنی مصرف‌کنندگان از عدد لنگر تنظیم کنیم این تنظیم عموما پیش تر از موعد صورت می‌گیرد، زیرا مصرف‌کنندگان وقتی دچار تردید می‌شوند که آیا باید فرآیند خرید را ادامه دهند یا نه، دست از تلاش می‌کشند. سازوکار روانی که باعث ایجاد لنگر میشود خریداران مسکن را به شدت تاثیر پذیر می‌کند و مسلما همیشه افرادی هستند که تمایل دارند و قادرند از ساده لوحی این خریداران سوء استفاده کنند.
ارسال نظر