قیمت خانه تا کجا پایین می آید؟

اسم‌رمز حباب‌بازان ملکی برای منحرف کردن بازار مسکن از مسیر ریزش قیمت، لو رفت. بررسی‌ها در بازار ملک نشان می‌دهد تنها گروه برنده عصر جهش نرخ - سفته‌بازها - اکنون برای به‌هم‌زدن معادله جدید به‌دنبال القای «پایان فاز پساجهش با خریدهای شب‌عید» است.

این گروه مدعی است خریدهای هفته‌های آتی در بازار مسکن باعث افزایش دوباره نرخ می‌شود. اما دو واقعیت وجود دارد که اعلام آنها می‌تواند ترفند دوستداران حباب نرخ را خنثی کند. نبود انگیزه در بین غالب خانوارها برای تبدیل بهتر آپارتمان در شب عید -ناشی از ضعف شدید قدرت خرید و همچنین نداشتن برنامه دید و بازدید نوروزی به‌خاطر کرونا- احتمال رشد چشم‌گیر معاملات شب‌عید در بازار مسکن را پایین آورده است.

از طرفی، چهار شاهد آماری در تایید «حباب نرخ مسکن» وجود دارد که نتیجه بررسی همه آنها - به‌عنوان واقعیت دوم- مشخص می‌کند متوسط نرخ هر مترمربع آپارتمان در پایتخت قابلیت دارد دست‌کم تا سطح زیر ۲۲ میلیون تومان کاهش یابد. تورم مسکن با تورم عمومی و رشد نقدینگی مقایسه شده است.

حباب‌بازان ملکی ترفند جدیدی برای جلوگیری از تخلیه حباب نرخ مسکن به کار بستند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، موج‌سوارهای ملکی و سفته‌بازانی که بازار مسکن در فاز پساجهش (طی یکی دو ماه اخیر) برای آنها به بهشت سرمایه‌گذاری تبدیل شده بود و رفتار آنها منجر به حباب‌سازی گسترده در بازار مسکن شد، اکنون ترفند جدیدی در بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی به کار گرفته‌اند تا مانع از تخلیه حباب نرخ مسکن شوند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد هر چند قدرت مانور آنها نسبت به فاز جهش (تا پایان مهرماه) بسیار کاهش پیدا کرده اما به یک دلیل مهم و مشخص، اگر رفتار جدید کشف شده آنها، اعلام عمومی نشود و آگاهی نسبت به این نوع عملیات حباب‌بازان مسکن صورت نگیرد، می‌توانند بازار را از مسیر تخلیه حباب منحرف و در فاز پساجهش، اختلال ایجاد کنند.

حباب‌بازان ملکی که تنها گروه نگران از ریزش نرخ مسکن در وضعیت کنونی محسوب می‌شوند با اسم رمز «شب عید» قصد حمله به جریان تخلیه حباب نرخ را دارند.

این گروه به نوعی در مقابل فاز پساجهش و تخلیه حباب نرخ ملکی خاکریز ایجاد کرده‌اند. به این شکل که در جو و فضای روانی بازار مسکن به خصوص در شبکه‌های مجازی، این‌طور القا می‌کنند که معاملات مسکن «شب عید» از یک سو با افزایش حجم مراجعه و از سوی دیگر با افزایش نرخ مواجه خواهد شد.

به نظر می‌رسد مخاطب و گروه هدف اصلی این عملیات حباب‌بازها، آن دسته از تقاضای مصرفی موجود در بازار است که اگرچه تعداد محدودی هستند اما این احتمال وجود دارد که در هفته‌های پیش رو قصد تبدیل به احسن آپارتمان محل سکونت خود را داشته باشند. بنابراین حباب‌بازان ترفند جدید خود را با اسم رمز «شب عید» مقابل این گروه از متقاضیان بازار مسکن به کار بسته‌اند.

پیش این نیز، دو ماه پیش، یک عملیات برای جلوگیری از ریزش نرخ مسکن را ترتیب دادند که کاملا ناکام ماند. این گروه از حباب سازان، پس از ریزش بازارها، عنوان کردند از آنجاکه بازدهی بازار مسکن عقب‌تر از سایر بازارها است بنابراین دلیلی برای ریزش نرخ در این بازار وجود ندارد اما پس از مدتی به گواه آمارهای رسمی، ریزش نرخ در بازار ملک نیز آغاز شد.

«دنیای‌اقتصاد» برای شفاف شدن وضعیت موجود بازار مسکن با هدف خنثی کردن عملیات این گروه، دو موضوع روز و کلیدی بازار مسکن را مورد بررسی قرار داده است.

موضوع اول اینکه درحال‌حاضر بررسی تصویر واقعی بازار نشان می‌دهد به یک دلیل مشخص می‌تواند در پایان امسال، معاملاتی با ویژگی شب عید در بازار مسکن صورت نگیرد.

چراکه با تداوم شیوع و ابتلا به ویروس کرونا، به احتمال بسیار زیاد تعطیلی خودخواسته‌ای از سوی مردم برای دید و بازدیدها و سفرها (همچون عید سال ۹۹) انجام خواهد شد. در نتیجه انگیزه اصلی برای تبدیل به احسن آپارتمان‌های مسکونی در شب عید وجود ندارد. ضمن آنکه بخشی از این گروه از متقاضیان همچنان انتظار ریزش قیمت‌ها را دارند و ترجیح می‌دهند فعلا دست نگه دارند.

موضوع دوم نیز «ابعاد حباب نرخ مسکن» است که اگر اندازه واقعی آن مشخص شود، اثر روانی ناشی از آن شکل‌گیری انتظار تخلیه حباب نرخ مسکن به‌صورت کامل است و همین موضوع می‌تواند تا حدود زیادی در خنثی کردن عملیات جدید موج‌سواران ملکی کمک کند.

البته اهمیت تشخیص ابعاد حباب نرخ مسکن در شرایطی که سفته‌بازها جلوی مسیر تخلیه حباب، خاکریز ایجاد کرده‌اند و قصد عملیات مقابل جریان تخلیه حباب را دارند از آنجا دوچندان می‌شود که دسته‌ای از ناظران بازار مسکن که به‌طور قطع جزو سفته‌بازها و ملاکان محسوب نمی‌شوند،

در تشخیص وضعیت واقعی نرخ در بازار ملک دچار خطای دید هستند؛ طوری‌که قضاوت آنها به شکل ناآگاهانه و غیرمستقیم یک نوع اثربازدارندگی در مسیر تخلیه حباب نرخ دارد.برای بررسی ابعاد واقعی حباب نرخ مسکن، چهار شاهد آماری و یک شاهد میدانی می‌تواند مورد توجه قرار گیرد.شاهد آماری نخست، «دستگاه معروف حباب سنج نرخ به اجاره» است.

در شرایط معمول و متعارف که بازار مسکن نه در حالت رکود شدید و افت نرخ قرار دارد و نه در شرایط جهش قیمتی، نسبت نرخ به اجاره‌بهای مسکن یا همان نسبت P به R به‌طور متوسط در بازه ۱۵ تا ۲۵ قرار دارد. این در حالی است که در شرایط جهش نرخ مسکن این نسبت از عدد ۲۵ فراتر رفته و در شرایطی که بازار مسکن با رکود شدید یا افت نرخ همراه شود، نسبت نرخ به اجاره‌بهای مسکن عددی کمتر از ۱۵ را نشان می‌دهد. این نسبت به نوعی نمایانگر میزان بازدهی اجاره‌داری برای موجران و مالکان مسکن نیز محسوب می‌شود.

در شرایطی که نسبت نرخ به اجاره‌بها عددی بالاتر از ۲۵ را نشان دهد به این معناست که جهش نرخ مسکن اتفاق افتاده و برای احیای رابطه متعارف بین نرخ و اجاره‌بهای مسکن یا باید افت یا ثبات نرخ مسکن رخ دهد یا سطح اجاره‌بها به حدی افزایش پیدا کند که این نسبت دوباره احیا شود. اما در شرایطی که این نسبت عددی کمتر از ۱۵ را نشان دهد به این معناست که بازار مسکن کشش افزایش نرخ را دارد.

نتایج داده‌های رسمی نشان می‌دهد این نسبت در تابستان امسال که میانگین نرخ هر مترمربع حدود ۲۵ میلیون تومان شد، از مرز ۳۰ عبور کرده بود. بنابراین از سقف متعارف یعنی ۲۵ فاصله زیادی گرفت و این انتظار به وجود آمد که نرخ ملک باید در مسیر کاهشی قرار گیرد و حباب نرخ تخلیه شود.

با توجه به داده‌های مربوط به فصل تابستان که هنوز بازار مسکن در فاز جهش قیمتی قرار داشت، اگر بنا باشد که این نسبت به سقف متعارف یعنی ۲۵ نزدیک شود، میانگین نرخ هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران باید به حدود ۲۰ میلیون تومان برسد. اما با احتساب تورم عمومی در فاصله تابستان تاکنون، اگر حباب نرخ مسکن بخواهد به میزانی تخلیه شود که نسبت نرخ به اجاره به سقف متعارف برسد، نرخ مسکن تا حدود مترمربعی ۲۲ میلیون تومان، باید کاهش پیدا کند. درحال‌حاضر میانگین نرخ هر مترمربع واحد مسکونی در پایان فصل پاییز به روایت بانک مرکزی حدود ۲۶ میلیون تومان و به روایت مرکز آمار شاخص نرخ حدود ۲۴ میلیون تومان برآورد شده است.

دومین شاهد آماری، «مقایسه میزان رشد نقدینگی و رشد نرخ مسکن» از ابتدای سال ۹۴ تاکنون است. مبدا این مقطع زمانی، دوره‌ای است که هر دو متغیر هنوز به شکل قابل توجه دچار رشد نشده بودند. میزان رشد نقدینگی از ابتدای سال ۹۴ تا آبان ماه امسال حدود ۴ برابر و نرخ مسکن در همین بازه زمانی بیش از ۶ برابر شده است.

بنابراین رشد نرخ مسکن از رشد نقدینگی سبقت گرفته است. اما اگر بنا باشد رشد نرخ مسکن متناسب با رشد نقدینگی پیش رود سطح نرخ در اواخر پاییز و ابتدای زمستان، به حدود مترمربعی ۲۰ میلیون تومان در شهر تهران برسد.

سومین شاهد آماری نیز توجه به «نسبت نرخ مسکن تهران به کشور» است. این نسبت در سال ۹۶، یعنی پیش از آغاز دوره جهش نرخ مسکن، کمتر از ۲ بوده اما درحال‌حاضر نسبت نرخ مسکن تهران به کشور به حدود ۲/ ۳ رسیده است. هرچند درحال‌حاضر احتمال رسیدن این نسبت به سطح قبل از جهش نرخ یعنی ۹/ ۱ کم است اما اگر بنا بود در تابستان این نسبت تا سطح ۵/ ۲ پایین آید، با احتساب رشد متعارف قیمت، میانگین هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران به حدود ۲۲ میلیون تومان می‌رسید.

ونهایتا در قالب شاهد آماری چهارم، مقایسه تورم مسکن با تورم عمومی نشان می‌دهد نرخ مسکن از ابتدای ۹۴ تا آبان۹۹ حداقل۶برابر شده در حالی که شاخص نرخ کالاها وخدمات۲/ ۳برابر شده که به معنای تورم مسکن حداقل۵۰۰درصدی در برابر تورم عمومی۲۲۰درصدی است.

علاوه بر این چهار شاهد آماری که هر چهار مورد به نوعی وجود حباب قیمتی در بازار مسکن را تایید می‌کند، رفتار هراسان فروشنده‌ها نیز شاهد میدانی دیگری است که نشان می‌دهد حباب نرخ مسکن در حال تخلیه است.

چراکه علاوه بر افزایش تعداد فروشنده‌ها در بازار، استفاده از ادبیات متفاوت برای فروش فایل‌های عرضه شده همچون «فروش فوری» یا «زیرقیمت منطقه» حاکی از قرارگرفتن بازار در مسیر تخلیه است. مقایسه نرخ پیشنهادی واسطه‌های بازار با نرخ پیشنهادی سه ماه گذشته نشان می‌دهد این قیمت‌ها حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد با کاهش مواجه شده است.

داده‌های بازار معاملات مسکن شهر تهران در بازه زمانی ۲۰ روز نخست فصل زمستان حاکی از آن است که اگر گزارش بانک مرکزی در پایان پاییز مبنای محاسبه مجدد قرار گیرد، میانگین نرخ هرمترمربع آپارتمان مسکونی حدود ۵/ ۳ درصد نسبت به پایان پاییز افت خواهد کرد.

در این میان درخصوص «الگوی تخلیه حباب نرخ مسکن» دو نگاه وجود دارد. نگاه اول یک نگاه سنتی به روند ریزش است که معتقد است نرخ اسمی کاهش پیدا نمی‌کند بلکه ثابت می‌ماند تا نرخ واقعی منفی شود و پس از آن تخلیه حباب صورت می‌گیرد. این الگو که در دوره‌های گذشته جهش و پساجهش نرخ در بازار مسکن وجود داشت همچنان مدنظر گروهی از تحلیلگران است.

اما نکته مهم که در نگاه دیگر وجود دارد آن است که از آنجاکه رفتار جهش نرخ در این دوره نسبت به دوره‌های گذشته متفاوت بوده، بنابراین این انتظار وجود دارد دوره پساجهش نیز به شکل متفاوتی بروز پیدا کند. کما اینکه گزارش مرکز آمار ایران نیز نشان داد که میانگین نرخ مسکن در پایان پاییز ۸ درصد کاهش داشته است.

در شرایط موجود تحلیل دیگری که می‌تواند به خنثی شدن عملیات حباب‌بازها کمک کند، مقایسه نرخ بازدهی بازارها است.

آمارهای رسمی نشان می‌دهد از ابتدای سال تا ابتدای هفته جاری، بازدهی بازار سرمایه حدود ۱۳۰ درصد، بازدهی سکه حدود ۶۵ درصد و بازدهی دلار حدود ۳۶ درصد بوده است. اما بازدهی بازار مسکن صرف‌نظر از نرخ دی ماه، اگر با استناد به گزارش بانک مرکزی محاسبه شود حدود ۶۶ درصد و اگر گزارش مرکز آمار مبنا قرار گیرد، بازدهی بازار مسکن حدود ۵۴درصد بوده است.

باوجود آنکه فاصله بازدهی بازار مسکن و سایر بازارها به شکل قابل توجهی کاهش پیدا کرده اما فعالان بازار مسکن در دوره جهش و پساجهش مبنای بازدهی بازار مسکن را «بازار ارز» قرار می‌دهند. نرخ دلار از سال ۹۶ تاکنون حدود ۴/ ۵ برابر و نرخ مسکن نیز در همین بازه حدودا به همین میزان رشد کرده است. طوری‌که در دوره جهش قیمت، معیار گروهی از معامله‌گران مسکن آن بود که میانگین نرخ هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران برابر با نرخ ارز است که البته در قالب ماه‌ها نیز همین اتفاق افتاد. به‌عنوان مثال میانگین هرمترمربع مسکن ۲۵میلیون تومان با ارزش هزار دلار در همان مقطع برابری می‌کند.

در نتیجه در دوره جهش که نرخ دلار بیش از ۲۵ هزار تومان شد تحت تاثیر این جهش، نرخ میانگین مسکن نیز از ۲۵ میلیون تومان عبور کرد. هر چند معیار این گروه یک قاعده قابل اتکا نیست اما مقایسه آن برای برخی از فعالان بازار معیار شده است، بنابراین اکنون که نرخ دلار به زیر ۲۲ هزار تومان رسیده این انتظار وجود دارد که نرخ مسکن نیز زیر ۲۲ میلیون تومان برسد. انتظاری که به نظر می‌رسد با نرخ به‌دست آمده از چهار شاهد آماری(حباب سنج‌ها )تقریبا برابری می‌کند.

در مجموع کارشناسان بازار مسکن معتقدند اعلام عمومی ترفند جدید حباب‌بازان در بازار مسکن می‌تواند به خنثی شدن عملیات آنها کمک کند.